地产基金管理中财务风险的分析与防范

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摘要：一、引言 地产基金创新融资的特性满足了开发商的资金需求，其底层资产保值增值的特性又吸引了基金投资者，因此，对标欧美，我国地产基金发展前景广阔。然而，地产基金兼有地产

一、引言

地产基金创新融资的特性满足了开发商的资金需求，其底层资产保值增值的特性又吸引了基金投资者，因此，对标欧美，我国地产基金发展前景广阔。然而，地产基金兼有地产产业和基金金融双重风险。一方面，地产行业资金需求大、开发周期长，易引发宏观调控波动风险；另一方面，基金金融监管机制落后，相关法规不健全，管理人才素质低，资金成本过高，私募退出渠道窄，兑付风险大。倘若产融结合巧妙，基金为地产提供资金、熨平行业周期，地产项目则为基金创造现金流和利润，两者则相融相生；反之则相克相杀。

公司治理的核心是财务治理，根据这一理论共识，本文认为地产基金风控的核心也是财务风险管理，毕竟地产基金最大的风险是财务兑付失败。

二、地产基金管理中财务风险的分析

导致地产基金财务风险的因素很多，大致可分为两方面：一类系统风险，由政治、法律、市场竞争、利率汇率税率等外部不可控因素导致；一类非系统风险，由内控制度、激励设计、分配制度、尽调审计、管理层素质等内部因素所致，这些因素可控，是本文探讨的重点。

1.募集阶段——筹资风险

基金募集分公募与私募。因房地产信托投资公募基金受我国当前政策法律、金融环境和租金收益率偏低等国情制约，故本文讨论的地产基金是私募。当前地产基金募集存在着备案难、筹资难两大问题。

(1)备案难。由于国内私募监管不完善，财务披露不透明，基金管理人、投资者和被投项目之间信息不对称较强，极易引发逆向选择和道德风险，亟需制度创新。金融去杠杆趋势下，私募基金备案审核趋严，为遏制私募滥发乱象，2017年基协发布的4号文基本断了地产基金做债权的路。

(2)筹资难。我国资本市场不发达，机构投资者不多，市场大多是个人投资者，这些个人的投资理念尚不成熟，投资目的大多是单纯获取高额回报。由于我国还处于资本需求旺盛期，不少基金经理为募集到资金，不惜承诺以高额固定回报来吸引这些投资者。然而从理性投资上讲，地产基金是长线投资，更适合找机构投资者，而投资人大多是追求短期投资的个人投资者，且风险承受能力有限。所以这样募集的资金再去投到地产项目上，必然是层层加码推高资金杠杆，导致地产基金的资金成本过高。

2.投资阶段——投资风险

地产基金有三大投资策略：核心型/核心增益型、价值增值型和机会型。不同的投资策略具有不同的风险收益特征、投资标的偏好和运营模式。核心型/核心增益型策略通常投资核心地段的地产进行长线投资，将稳定的现金流放在首位，收益较低，ROI(投资回报率)< 10%；价值增值型策略通常通过旧楼改造谋利，兼有开发和运营收益，12%

3.投后阶段——经营风险

将投后管理模式分为两种，一种是控股，一种是不控股。控股模式下，基金管理人操盘地产项目，直接应对各种运营风险。然而现阶段很多基金管理人员出身咨询，真正实操经验较少，而地产项目投资大、周期长，项目管理是一项极其专业且复杂的工作。比如某地产项目分两期开发，一期住宅二期商办，住宅销售的现金流反哺商办开发，如果基金管理人在住宅赚钱后收益分配不当甚至提前兑付本金，二期商办则无法投资开发。项目开发的漫长过程中也充满了不确定性，开发节点环环相扣，一招不慎满盘皆输。如某SOHO项目突遭政策限售，原定现金流方案无以为继，此时又面临一期住宅土增税清算，项目陷入困境。

不控股模式下，基金管理人不仅和项目操盘方同股同权的承担项目经营风险，而且承担与项目控股方之间信息不对称风险。地产基金大多选择派驻财务总监或常驻董事监督项目财务。然而，实际上大股东可以轻易通过抬高工程成本、增加费用等来挖掘、转移利润，或通过关联方为自身输送利益。小股东谈判能力较弱，资金回收、收益分配必须经控股方同意。尽管派驻的财务总监有付款否决权，但大多数情况下不得不配合操盘方推进项目进展。除依靠派驻财务的商业谈判和沟通协调能力外，只能依仗项目的顺利推进。

文章来源：《住宅与房地产》 网址: http://www.zzyfdc.cn/qikandaodu/2020/1106/1163.html

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