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市场法在房地产抵押价值评估中的风险研究
作者:网站采编关键词:
摘要：1 房地产抵押价值评估论述 1.1 房地产抵押的概念 房地产抵押，是指产权所有人以其名下的房地产向银行之类的抵押权人所负担的债务提供担保的行为，但是该房地产还处在当前占有人
1 房地产抵押价值评估论述
1.1 房地产抵押的概念
房地产抵押，是指产权所有人以其名下的房地产向银行之类的抵押权人所负担的债务提供担保的行为，但是该房地产还处在当前占有人的实际控制之下。依照法律规定房地产抵押以书面形式建立关系后，债务人到规定期限无法偿还全部债务时，债权人有权依照法律规定从抵押的房地产变卖或拍卖所获价款中优先受偿。房地产抵押大多用于实现抵押人的融资目的，该形式的抵押既不改变占有方式又能利用其价值获得资金，真正做到了物尽其用。
1.2 房地产抵押对房地产估价的需要
(1)初次抵押估价：将存在形态良好，所有权主体不变的房地产进行首次抵押的，评估其房地产的价值。
(2)续贷抵押估价：房地产贷款抵押债务到期后若想继续贷款，则仍然以该房地产抵押给上一债权人，评估其房地产价值。
(3)增加抵押贷款估价：抵押人以该抵押房地产的剩余价值向同一债权人再次申请以其剩余价值进行抵押贷款的，评估其房地产价值。
(4)转抵押估价：该抵押贷款的房地产价值由受买人承担，及其所担保的债权，评估其房地产价值。
1.3 不同房地产抵押评估的特殊性——在建工程
在建工程不是完整的房地产，若让其建成使用获得收益还需要一段时日，在这段期间会有许多不确定因素产生影响，能否按期交工、能否获得有关法律许可、未来预期收益及市场状况等均不确定，隐含较多风险。在建工程难以确定工程进度、土建安装设备的真实情况、工人工资发放状况、能否达到预期的利润额等一系列不确定因素，所以评估人员应维持谨慎客观的原则，充分考虑后续工程建设期间的成本、费用、利息等。而且，当抵押贷款的房地产是在建工程时，其所担保的债权主体偿还大多是有明确的规定期限，这很容易造成在建工程的完工期限与债权的偿还期限之间的冲突，评估人员应对此予以明确。
2 房地产抵押评估常用的方法
(1)市场法：又称比较法。指选取交易活跃且具有一定可比性的房地产，将它们与估价对象进行比较，根据计算它们之间的区位、用途及性质差异等，确定比准价格，从而计算估价对象价值。我们要知道，不同效用的同类房地产，其价格应该存在一个合理的差异(±10)。市场法能够客观的反映出目前房地产市场的情况，评估值更能直观的反映现实价值。其测算结果易于被人们理解、认可或接受。主要适用于交易活跃且具有一定可比性的房地产，如住宅、写字楼等。操作步骤：
图1 市场法操作步骤
(2)收益法：预测估价对象的未来收益，并折算成评估基准日的现值的方法。收益法评估房地产需要求评估对象在未来年数内可取得一定收益，且未来收益所承担的风险可以用货币进行计量。适用于收益性的房地产，如商业房地。操作步骤：
图2 收益法操作步骤
(3)成本法：它是测算估价对象在评估基准日的重新构建价格和折旧。用其重置成本减去建筑物折旧得到估价对象价值的方法。它的理论依据是生产费用价值论。一般适用于评估可以独立开发建设的整体房地产价值，如新开发建设的房地产、旧的房地产、在建工程、期房等。操作步骤：
图3 成本法操作步骤
3 市场法在住宅用地抵押评估中的应用案例
估价对象位于安徽省碧桂园区内，建筑面积350.8平方米，钢筋混凝土结构，建成于2010年。估价对象东邻其它住宅，西邻湖泊，南邻马路，北邻马路，土地性质为住宅用地。评估目的：为明确房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。评估时点为2016年3月5日。
3.1 房地产实物状况
(1)土地面积：评估对象所占土地总面积约108.64平方米。
(2)地势：该土地与相邻道路齐平，自然排水状况良好。
(3)土壤：该评估土地为住宅用地，周围土壤无有害物质，没有受过污染。
(4)地形、地貌：该评估土地位于碧桂园区内，地势平坦，适用于建筑用地。
(5)土地开发程度：至评估时点，宗地达到“六通一平”状态。
3.2 估价对象区位状况
碧桂园区位于马鞍山市南面。现辖护城河、振兴路、印山大道、黄池路四个街道。
3.3 交通条件
印山大道街道范围内共有10条公交车路线，几乎涵盖了印山大道街道所有范围。估价对象附近道路可双向通行，无交通管制。
文章来源：《住宅与房地产》 网址: http://www.zzyfdc.cn/qikandaodu/2021/0112/1248.html
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