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个人合作建房的法学思考

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中国房价之高既是“中国一绝”，又在地球上“独树一帜”，特别是特大城市的房价远远超出普通民众的购买能力。中国房价既成为中国人的心头之痛，又让政府非常“恼火”，推出一次比一次更严厉的调控手段，每次都是史上最严，希望通过“政府之手”将房价“打压”下来，但每次房价都事与愿违屡创“新高”，目前虽然在持续调整，甚至采取了众多的“救市”措施（例如：松贷、降准、降息、降税和降首付等），但市场对此并不“买账”，普通老百姓仍然“买不起”。据此，热心人士试图发起“合作建房”以降低房价，虽然出发点相当好，可以帮助中低收入人士拥有住房，但有城市管理者出于法律障碍和政策问题迅速“浇灭”还没有“着火”的个人合作建房。事实上，基于共同目的以合作方式筹措资金完成房屋建设的个人合作建房，对个人合作化和相互依赖程度高，直接或者间接表现为“个人合作”离不开个人直接参与，在数年的“合作”过程中必然会面临诸多法律障碍，甚至还会带来相当多的经济、法律和社会风险，非常有必要法学思考之。

一、个人合作建房的主体思考

个人合作建房是比较时新的事物，却没有相配套法律法规，造成很多制度障碍，现需要从民事主体角度分析其主体属性，尤其是作学理方面的深入考究。根据民法学理，台湾学者认为，民事主体“二元说”，即自然人和法人；[1]（P.103）我国内地学者持“三元说”，即自然人（公民）、法人、合伙。[2]（P.92-192）另外，还有内地学者持“四元说”，即自然人、法人、合伙组织（非法人团体）和国家。[3]（P.60-66）据此，不论何种民事主体学说都有足够理由支持民事主体独立法律地位的理由，自然人作为独立民事主体没有任何疑问，即作为最原始的民事主体，又是其他民事主体的“基础性主体”，这里说的基础性民事主体是指自然人本身作为独立的民事主体，同时也对形成法人、合伙等民事主体起基础作用成为基础性主体，即没有自然人主体不可能产生其他法律主体。自然人联合的最初方式一定是合伙，即几个人在一块儿，共同出资，共同经营，有福同享，有难同当。合伙的价值及作用是不容忽视的，合伙所天然具有的紧密人际关系，使组织内部因意见分歧而产生内耗的可能性降至最低；中国人把真够的哥们儿的朋友唤作“管鲍之交”，其实这个成语可以概括合伙的精髓。[4]（P.65-66）而法人是依法享有民事权利并承担民事义务的组织，法人之所以能够独立地从事民事法律行为，是因为它具有法律上的人格。而法人的独立财产，正是法人作为独立主体存在的基础和前提条件，也是法人独立地享受民事权利和承担民事义务的物质基础。[4]（P.69）而国家是不同自然人、法人、合伙组织的特殊的民事主体。[3]（P.66）根据学理分析民事主体理论，一般来说作为民事主体的单位和个人都可以归入到自然人、法人、合伙组织，而个人合作建房是个人以合作方式共同建房，体现了相当程度的“合作”，各合作人之间的人合性并没有合伙强，对绝大部分合作人来说，在很大程度上基于个人热情自发组织起来，彼此间并不相互了解，更不能达到完全信任的程度，“合作”所形成的合作建房主体并不是简单的“自然人”，这些众多自然人简单“合作”所形成的主体也非“合伙”，原因在于彼此间并没有基于共同投资、共担风险的共同目的，更不可能成为实质性法人，发起人并没有资格将其他参与人的先期投入作为公司财产成立法人组织，其他参与人也没有成为股东的意思，发起人不能以自己的意思设立法人性组织，即使采取某种形式设立成法人组织，这只是规避风险的港湾。据此可知，个人合作建房存在民事主体缺位，为制造风险隐患提供了可能，没有民事主体理论支持导致产生法律调整空档，为将来留下纠纷隐患，根本无法从法律上化解之，必将成为法律风险的“加速度”。

二、个人合作建房的合作思考

个人合作建房与其说是形式上的“合作”，还不如说是没有法律保障、随意性很大的个人热情“组合”，其中合作人的个人信用、个人责任将影响“合作”的具体进程，尤其是重要发起人变动可能随时终结合作建房行为，众多合作参与人完全无法取得住房“回报”。个人合作建房（基本上是自然人之间的“合作”）具有强烈“合作”因素，多人共同“合作”是最主要特征，这些不确定性导致合作主体遇到较大风险责任时随时退出“合作”，“合作行为”将面临巨大威胁，毕竟合作人之间信任关系并不十分牢靠，彼此间没有投入过多的合作财产，一旦“合作分裂”将导致无人承担风险。可见，个人合作建房并不是单一自然人或者法人的独立建房行为，既不同于自然人建造房屋，又不同于具有法人资格的开发商建造房屋，它的“合作”方式简单，缺乏合作人的信用和财产担保保证，导致合作程度不高，随时可能“合作分裂”。