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初探房地产营销策划框架

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初探房地产营销策划框架陈卫兰刘晶晶摘要：通过对创意理念要求的分析，提出了房地产营销的构思框架，详细地阐述了房地产营销的实际操作流程，并勾勒了卖点途径，以突出楼盘的特点，从而达到策划营销的目的。关键词：房地产，营销，策划中图分类号：TU712文献标识码：A随着消费者对住房要求的不断提高，房地产业迅速发展，房地产营销策划也随之快速发展起来，在我国经历了从建设观念阶段一标准规划到营销观念阶段一全程策划的转变，其发展趋势正向整合营销前进。通过对创意理念要求的分析，可以清晰地了解策划的内容，而目标市场分析和营销策略的制定则是整个策划过程的核心。虽然房地产营销策划理论有了很迅速的发展，但在策划过程中出现的问题仍然很多，主要集中在市场调研分析不足、缺乏对区域规划的深层次把握、理论知识欠缺、目标顾客群定位模糊、对市场竞争对手的应对反应估计不足、脱离市场需求的创新等方面。但这些问题也不是不能避免的，比如通过制定严谨的市场调查流程、正确运用目标市场选择模式、创新楼盘品质。1创意理念的要求房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度，必分内容。代表建设单位对设计图纸进行审核。在初步设计阶段，侧重于工程所采用的技术方案是否符合总体方案的要求，以及是否达到项目决策阶段确定的质量标准。在技术设计阶段中，侧重于各专业设计是否符合预定的质量标准和要求。在施工图设计阶段，施工图是指导施工的直接依据，从而也是设计阶段质量控制的一个重点。对施工图的审核，侧重于反映使用功能及质量要求是否得到满足。为了使施工单位熟悉设计图纸，了解工程特点和设计意图，以及对关键工程部分的质量要求，同时也为了减少图纸的差错，将图纸中的质量隐患消灭于萌芽状态，监理工程师还应组织施工单位进行图纸会审，组织设计单位向施工单位进行设计交底。工程建设中，质量、投资和进度三者不是各自独立的，而是相互制约，对立统一的。在设计阶段，监理工程师要注意三者之间的协调，使之达到完美的结合。3．5控制设计中的干扰因素在设计中的各种干扰因素如建设单位、监理单位和设计单位沟通、协调不好；设计资金不到位；决策失误、计划不周、指挥不当等，这些干扰因素的存在，也就是风险的存在。监理工程师应对各种干扰因素进行认真的分析研究，做出正确的决策，采取有针对性、有效的相应措施并认真实施，达到排除各种干扰因素的目的。4展望我国的设计监理还处于起步阶段，需要形成一整套符合我国经济发展状况和国情的设计监理制度。全面总结摸索设计监理经验，扎扎实实地做好每项工程项目的设计质量、投资、进度控制和组织协调。不断成熟工作程序和行为，将设计纳入标准化、规范化运行。开发设计监理软件，使之成为一项程序化和规范化的任务。监理单位从审查设计单位提交的文档是否齐全，文档编制与描述工具是否符合规范到审查设计的完备性和一致性，并确定该阶段文档能否作为详细设计的依据，决定可否转入详细设计阶段都可以通过软件完成。同时，建设单位也可以对设计文档做检查，主要在功能设计是否全面准确地反映了需求、输入项是否完全正确并符合需求、输出项是否符合需求、与外界的数据接口是否完全正确并符合需求、各类编码表是否完全准确并符合需求、界面设计是否符合需求、维护设计是否符合需求、各类数据表格式和内容是否符合要求、是否存在其他有疑问的设计等几个方面进行核查。可借鉴国外该行业发展上的经验，推动我国设计监理的进步。参考文献：[1]陈海勇．谈业主对建设工程设计的有效管理[J]．四川建筑科学研究，2005(4)：40—41．[2]陈铁林，华国辉．浅谈工程建设设计监理[J]．黑龙江交通科技，2006(2)：86．90．[3]屈利娟，徐芸青，李华芬．对设计监理必要性的探讨[J]．企业管理，2006(6)：33—35．[4]巩天真．建设工程监理概论[M]．北京：北京大学出版社，20()6．148—149．Significance and application of designing supervision in project constructionJIANGJun-lingAbstract：It analyzes the general supervising situation of current constructing proiect inChina，points out that spreading the designing supervi— sion is the necessary trend of social and economic development，discusses the significance of spreading project designing supervision，concretely daborates dealing measures on how to do well in designing supervision work．Key words：designing supervision，dealing measures，quality，software收稿日期：2007—04—20作者简介：陈卫兰(1970一)，女，讲师，金华市建设技工学校，浙江金华刘晶晶(1981一)，女，助理讲师，金华市建设技工学校，浙江金华