我国房地产行业常见法律风险研究*

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摘要：在房地产现代发展中，因不了解法律风险而导致企业受到法律惩处的案例并不罕见，这些案例也成功引起了整个行业对法律风险的重视。但法律问题比较复杂，对于非专业人士而言很容

在房地产现代发展中，因不了解法律风险而导致企业受到法律惩处的案例并不罕见，这些案例也成功引起了整个行业对法律风险的重视。但法律问题比较复杂，对于非专业人士而言很容易因为一时的偏差而导致风险爆发，对此如何防护法律风险就是一项值得思考的问题，对此进行研究具有一定的现实意义。

一、房地产行业常见法律风险种类、成因

（一）种类

房地产行业常见法律风险主要体现在四个环节，即土地出让、建造环节、交易过程与税收，各类风险定义如下。

1.土地出让

房地产行业的开展必然会占用国家土地资源，而我国土地资源非私有化的，只能通过划拨或者出让的方式获得国有土地使用权。基于此开发商需要与当地土地资源管理机构签订国有土地使用权出让合同，根据合同要求支付一定的出让金，由此实现租赁，而这整个过程即为土地出让。但如果房地产企业无法履行合同，或在未签订合同的情况下占用了国家土地资源，就会导致法律风险爆发［1］。

2.建造环节

房地产项目的建造涉及到房地产企业资金供给情况、施工方的建造能力与履行合同义务的能力。当房地产企业与施工方签订合同之后，在资金供给或施工方相关层面上出现与合同条款不符的情况，就会导致建造环节的法律风险爆发。即假设某房地产项目当中，施工方因为某些因素影响，所以无法在指定工期内完成项目，且刻意不与房地产企业联系，这时房地产企业有可能将陷入冗长的司法手续中，这也属于建造环节的法律风险。

3.交易过程

很多房地产企业都推出了“首付分期”策略，即消费者可以先付一部分资金来获取建筑使用权，随后定期、定额的支付后续费用，直至所有费用还清。在这一条件下，假设消费者只支付了首付，随后不再定期支付后续费用，就会导致建筑陷入归属不清的局面，这种局面往往会导致房地产企业与消费者产生法律纠纷，使得交易过程中爆发法律风险。

4.税收

在房地产行业税收环节中的法律风险尤其突出，其发生概率远超其他法律风险，因此相关企业必须引起重视。税收环节中的法律风险一般是指房地产企业受某些因素影响，不能正确履行自身纳税义务，这时税收作为国家所执行的机制，一旦发现这种情况必然会通过法律手段对房地产行业进行处罚，情况严重时甚至吊销企业营业执照。

（二）成因

1.土地出让法律风险成因

当房地产无法履行与地方相关机构签订的合同义务时，其项目占用国家土地资源的行为就会成为一种非法行为，而造成这一现象的原因大体有二：①合同中对租赁费用的支付要求不明确，即虽然我国在土地出让租赁合同上有统一性要求，但某些房地产企业与地方政府在签订合同时会对一些内容进行修改，这时就可能导致租赁费用的支付要求不明确，在这种情况下房地产企业就容易出现不能定期支付费用的情况；②地方机构监督力度不足，即某些地方机构在与房地产企业签订合同之后，并不会安排专人对企业履行合同义务的情况进行监督，这种现象可能导致房地产企业出现“侥幸心理”，履行合同义务时的态度散漫，这时可能出现以上情况，随之爆发法律风险。

2.建造环节法律风险成因

在房地产建造环节中法律风险爆发的概率较高，原因在于房地产企业与施工方签订合同之前，无法明确施工方履行合同的能力以及相关信用水平，因此只能根据主观判断来选择施工方，与其签订合同，这时施工方履行合同的能力以及相关信用水平是不可靠的，如果出现一些违规行为，就会导致法律风险爆发。此外值得注意的是，如果在合同签订后房地产企业因为自身法律素质、意识等问题不履行自身合同义务，就会导致施工方使用法律手段对自身进行处罚，这也是建造环节法律风险的表现与成因。

3.交易过程法律风险成因

房地产交易过程中的法律风险爆发概率同样处于高水平，原因在于现代房地产企业为了谋求自身发展，其提出的“首付分期”策略是全面开放的，只要消费者能够支付首付，其就可以获得房屋使用权。但全面开放的策略显然就忽视了消费者的信用问题，导致某些信用水平低、劣迹斑斑的消费者成为企业用户，而此类用户就大概率选择不支付后续费用，处处躲避房地产企业，导致风险爆发。

文章来源：《住宅与房地产》 网址: http://www.zzyfdc.cn/qikandaodu/2021/0207/1276.html

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