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试述民法典新规对房地产格式条款的影响
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摘要：导语 房地产的发展，基于效率与质量要求，标准化产品被大量使用，格式合同在房地产领域使用广泛，以房产公司与购房人商品房买卖合同为例，一般都是依据房产公司提供的格式合同
导语 房地产的发展，基于效率与质量要求，标准化产品被大量使用，格式合同在房地产领域使用广泛，以房产公司与购房人商品房买卖合同为例，一般都是依据房产公司提供的格式合同所签订。新民法典中的格式合同与旧合同法中的格式合同规定比较，其中变化与创新对房地产行业也带来影响。
关键字：民法典 格式合同 房地产
格式合同在提供便捷模式、提高服务效率与促进流转等方面发挥了积极作用，但对 “契约自由”传统模式也造成了一定冲击。
2020 年5 月28 日，《中华人民共和国民法典》通过，民法典共7 编其中有合同编，之前合同法、民法总则等九部单行法律同时废止。格式合同制度规定在《民法典》合同编第一分编通则编的第二章合同的订立496条—498 条，对应的是原《合同法》39 条—41 条及最高院《关于适用<合同法>若干问题的解释（二）》相应条款，虽以合同法为守成，但仍发生了较大的创新与变化，本文拟对民法典新规格式合同新规进行解析，探讨对房地产格式合同业务的影响与应对。
一、格式合同的涵义与特征
格式合同又称标准化合同、定型合同，是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的合同。格式合同，在法国称为附合合同，德国称之为一般契约条款或者普通契约条款，葡萄牙法、澳门法称之为加入合同，英美称之为标准合同。台湾地区称之为定性化契约。1
格式合同形成“合同说”和“条款说”两种学说与实证法模式，实务中基于大量格式合同由格式条款组成，两者相辅相成，格式条款订入交易合同内才会对当事人产生意义。
关于格式条款概念，合同法规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《民法典》直接沿用《合同法》关于格式条款的定义。
房地产格式合同主要包括商品房认购协议、商品房预售合同、商品房买卖合同、建设工程施工合同等。房地产格式合同特征，主要包括：1、预先拟定，格式合同是房地产公司方事先拟定合同条款，并非与买受人共同协商而签订，具有事先确定性和不变性，同时也具有较强的政策性；2、重复使用，格式合同适用大量重复性交易，房地产格式合同是房地产公司为商品房交易中重复使用而预先拟定，尤其是商品房预售合同、商品房销售合同；3、相对方具有不特定性。格式合同的相对人例如购房人具有不特定性，存在大量潜在的客户，作为相对人只能选择接受或者不接受预先条款；4、规范性与定型化，房地产公司从缔约成本与质量考虑，合同内容定型化、规范化。
二、格式合同订立规则
基于格式合同的订立，由于提供格式条款的一方经常居于优势地位，而相对人居于相对附从地位，为保障交易的公平，需要对提供格式合同一方进行规范与要求。关于合同的订立规则，对于提供格式合同一方的义务要求，从合同法制度到民法典语境下有所加强。关于格式合同条款的订立规则，主要包括条款拟定、提示与说明义务。
1、提供格式条款方遵循公平原则订立合同。《合同法》第三十九条第一款规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。《民法典》第四百九十六条第二款中规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
2、提示与说明义务。《合同法》与《民法典》比较，两者一致规定提供格式条款一方应遵循公平原则确定当事人权利义务，对于说明义务发生变化，提供格式合同一方提示与说明义务的范畴，《合同法》规定为免除或者限制责任的条款，《民法典》则规定除了免除或者减轻责任等，还包括与对方有重大利害关系的条款，以条款与接受方具有重大利益关系作为衡量标准，范围更加广泛，对提供格式合同一方要求较之前加强。
关于提请注意的时间，一般是完成于合同订立之时。除非在合同订立前免责或限责的条款已被充分提请相对人注意了，否则，纵使援用者想得到该条款的保护，该条款也将毫无用益。延误的提请注意是毫无价值的 。2
文章来源：《住宅与房地产》 网址: http://www.zzyfdc.cn/qikandaodu/2021/0207/1283.html
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