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民法典居住权制度探微
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摘要：《民法典》物权编第十四章专章规定了居住权，用6个条文对该权利的性质、设立、消灭，以及权利行使和限制等问题予以了明确的规定，对于实现房屋利用形式的多元化、帮助弱势群体
《民法典》物权编第十四章专章规定了居住权，用6个条文对该权利的性质、设立、消灭，以及权利行使和限制等问题予以了明确的规定，对于实现房屋利用形式的多元化、帮助弱势群体实现住有所居具有十分重要的意义。法律的生命在于实施，而从法律实施的角度来看，这些规定仍然较为笼统，存在很大的解释空间，在《民法典》生效后，不可避免地会面临着一些解释上的分歧，故有必要对此予以深入分析。本文立足于实定法，从解释论的角度对这项新制度予以细致探讨，以期能够正确理解该制度，并对其将来实践及司法中的适用有所助益。
一、《民法典》居住权的定位及其功能
(一)传统民法中居住权的定位及其功能
虽然作为用益物权的居住权在我国是一项新的制度，但在比较法的视野下，其实际上是一个古老的制度，且与其他很多民法制度一样，滥觞于罗马法。在罗马法中，居住权属于役权中人役权的一种。“役权”之“役”，乃服务之意，即一物为另一物服务，以对所有权形成限制。而所谓役权，即指为特定土地和特定人的便利而利用他人之物的权利。①其分为地役权和人役权两种。其中地役权是为特定土地的便利在他人土地之上设定的役权；②而人役权则是指为特定人的利益而在他人之物上(主要是土地和房屋等不动产)设定的役权。罗马法中的居住权主要是为解决无夫权婚姻下不具有丈夫遗产继承权的妻子，以及虽被解放但一无所有的奴隶的居住问题，①后该制度为法国、德国、意大利等一些国家和地区所继受并得到了进一步发展，各国及地区的具体规定虽有所不同，但均将居住权定位于以居住为目的、对他人房屋予以使用的权利，在性质上均属于人役权。
在传统民法中，作为人役权的居住权具有以下特点：其一，主体的特定性。居住权是为了满足特定人的居住利益而设。这里的“特定人”通常是家庭领域有居住需求的人。其二，人身性。居住权是为特定主体的利益而设，原则上不能转让、出租与继承。其三，无偿性。居住权往往用于扶危济贫，无偿性是其鲜明特色。其四，长期性。与租赁权相比，居住权的期限较长，在当事人未约定或指定期限的情形下，这一期限可以到居住权人死亡时为止。综上所述，传统民法中居住权的主要功能在于满足家庭内部弱势群体的居住需求，是一项具有家庭保障色彩的制度。但值得注意的是，在《民法典》的居住权制度之外，《德国关于住宅所有权及继续性居住的法律》(也称《德国新住宅所有权法》)还规定了一种继续性居住权，其不仅可以出让和继承，还可以出租，是一种具有纯粹财产权性质的居住权。③
(二)我国《民法典》居住权的定位及其功能拓展
我国《民法典》将居住权规定于物权编，并将其定性为用益物权，但从其特性来看，显然具有人役权的特性：其一，系为满足特定人(而非特定土地)的利益需求而设；其二，具有无偿性和长期性的特点；其三，具有较强的人身性，不得转让、继承，原则上不得出租；其四，在性质上属于用益物权。这些特征使得居住权既区别于具有债权属性的租赁权，也区别于具有流通性的建设用地使用权等用益物权。就此而言，我国《民法典》上的居住权亦应定位于人役权，这一点已经得到了学者的普遍认同。[1](P93)
就居住权的功能而言，应当看到，我国居住权制度最基本的功能仍然是保障家庭领域内弱势群体的居住利益。例如，老年人再婚家庭中，一方可以遗嘱的形式就其婚前的房屋为再婚的配偶设定居住权，保障其老有所居；在夫妻离婚时，一方可以合同的方式为居住困难的另一方配偶设定居住权；在父母为子女出资买房或将自己的房屋赠与子女时，也可以合同的方式为自己设定居住权等。与此同时应予指出的是，从立法规定以及当前住宅改革的大背景来看，我国《民法典》上的居住权制度较传统民法有所扩张，其在保障家庭弱者居住利益的同时，尚具有以下社会功能。
首先，为“住有所居”提供制度可能。我国目前的房屋使用方式为或买或租，前者需要巨额资金，后者则不能满足长期、稳定居住的需要。而居住权不失为解决上述问题的一剂良方。一方面，居住权可以无偿设立，这为低收入人群提供了无偿使用他人房屋的可能性。另一方面，《民法典》允许在当事人有约定的情形下有偿设立居住权，这又为那些欲通过低于房屋出售价格获得一定时期内较为稳定居住用房的人提供了可能性。就此而言，居住权制度能够满足人们住房形式多元化的需求，为“住有所居”这一改善民生的重要目标提供了制度可能。
文章来源：《住宅与房地产》 网址: http://www.zzyfdc.cn/qikandaodu/2021/0517/1870.html
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