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论民法典中的居住权
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摘要：居住权是一项古老的权利类型，罗马法时代即已经存在，属于人役权的范围。(1)参见周枏：《罗马法原论》(上册)，商务印书馆2014年版，第415页。近现代大陆法系诸多国家和地区的民法
居住权是一项古老的权利类型，罗马法时代即已经存在，属于人役权的范围。(1)参见周枏：《罗马法原论》(上册)，商务印书馆2014年版，第415页。近现代大陆法系诸多国家和地区的民法都继受了居住权，并与用益权、使用权共同构成了人役权制度。我国在制定物权法时，理论界对应否规定居住权存在很大争议，《物权法(草案)》虽规定了居住权，但最终因争议较大而没有将居住权纳入《物权法》。在民法典编纂过程中，居住权是否入典再次引起学界关注。立法机关认为，“为落实党中央的要求，认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排，满足特定人群的居住需求”，有必要创设居住权制度，(2)参见沈春耀(全国人大常委会法制工作委员会主任)：《关于提请审议〈民法典各分编〉方案的说明》，2018年8月27日在十三届全国人大常委会第五次会议第一次全体会议上。最终《民法典》规定了居住权。按照《民法典》第366条之规定，“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要”。同时，因居住权不得转让、继承(《民法典》第369条)而属于人役权的范畴，从而有别于地役权。从立法例上看，各国和地区的民法对居住权的规定都很简单，其原因在于，有关居住权的设立、效力与消灭等都准用用益权的相关规定。(3)参见《法国民法典》第625条、《德国民法典》第1093条第1款、《瑞士民法典》第776条第3款、《意大利民法典》第1026条、《葡萄牙民法典》第1490条、《西班牙民法典》第528条和第529条、《智利民法典》第812条。《民法典》对居住权的规定只有六个条文，仅涉及居住权的含义、设立与消灭且内容简单，而对于居住权中最为重要的内容即居住权的效力基本没有涉及。由于《民法典》没有系统的人役权制度，缺乏用益权的规定，因而居住权不存在准用问题。有鉴于此，本文试从解释论的视角对居住权的相关内容进行剖析，以期对居住权的正确适用有所助益。
一、居住权的设立方式
从《民法典》的规定来看，居住权的设立方式有合同、遗嘱两种。
(一)通过合同设立
《民法典》第367条规定，设立居住权，当事人应当采取书面形式订立居住权合同，其条款主要包括当事人的姓名或者名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期间等。关于通过合同方式设立居住权，有如下问题值得讨论：
1.居住权的设立可否附条件或附期限？根据《民法典》第158条和第160条的规定，民事法律行为可以附条件或附期限，但根据其性质不允许的除外。可见，居住权的设立能否附条件或附期限，关键在于其是否为居住权合同的性质所容许。学理上认为，基于民事法律行为的性质不允许附条件或附期限的理由主要在于，这些民事法律行为本为确定法律关系，如容许附条件或附期限，将使法律关系不确定，容易使相对人陷于不利地位，故为保护相对人的利益，法律不许附条件或附期限。(4)参见王泽鉴：《民法总则》(最新版)，北京大学出版社2014年版，第402页。例如，婚姻、收养、离婚、认领等身份行为以及抵销、解除、追认、撤销等即时发生效力的行为，都不得附条件或附期限。(5)参见王利明：《民法总则研究》(第三版)，中国人民大学出版社2018年版，第587页。就居住权而言，虽然其是为特定人的生活居住需要而设立的，但并不涉及身份行为，也非确定法律关系。因此，居住权的设立没有不许附条件或附期限的理由。如果居住权的设立附条件或附期限，居住权的效力应分别认定：居住权的设立附生效条件或生效期限的，则合同自条件成就时或期限届至时生效，当事人据此可以办理居住权登记；居住权的设立附解除条件或终止期限的，则合同自条件成就时或期限届满时失效，居住权消灭。
2.居住权合同有哪些表现形态？概括地说，居住权合同可以有如下表现形态：
其一，所有权人与买受人签订居住权合同，这是居住权合同的一般形态。在这种合同形态中，所有权人系为他人的生活居住需要而设立居住权，合同关系较为简单，双方当事人之间仅有一个居住权合同关系。
其二，所有权人与买受人同时签订买卖合同与居住权合同。在这种合同形态中，所有权人将住宅出卖于买受人，同时保留居住权。可以说，这是一种带有附加条件的买卖，即买受人在购买住宅时应为出卖人设立居住权，其特点为存在买卖合同和居住权合同两个合同关系和两方当事人，而且两方当事人均具有双重身份，即所有权人为买卖合同中的出卖人、居住权合同中的居住权人，而相对人为买卖合同中的买受人、居住权合同中的权利设立人。
文章来源：《住宅与房地产》 网址: http://www.zzyfdc.cn/qikandaodu/2021/0517/1871.html
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