财务视角下房地产项目资金保障的若干思考

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摘要：引言 房地产开发项目一般会设立有限公司作为运营主体（以下称其为“房开项目公司”），一是为了单项目盈亏核算清晰，二是方便通过股权转让整体出售，三是在项目结束或经营不善

引言

房地产开发项目一般会设立有限公司作为运营主体（以下称其为“房开项目公司”），一是为了单项目盈亏核算清晰，二是方便通过股权转让整体出售，三是在项目结束或经营不善时能在有限公司范围清算以防扩大影响。在遇到资金断裂时，如无法获得股东或者债权人的资金投入，房开项目公司可能会面临被依法拍卖出让、清算解散，因此，资金保障根基在实力、成败看投资、过度靠融资。除了充分结合股东战略资源，品牌形象等优势，做强企业实力，做大利润规模，还应择优而投，获得股东资金支持，并通过外部融资手段，维护债权人信心，引进债权人资金，从而保障项目资金健康运转。

一、深耕业务保根本

财务也要会业务、懂业务、通业务。房开项目公司资金保障的根本，靠的是过硬的团队业务能力，在优质可行性研究方案指导下，理论上只要确保设计、施工、营销等业务职能按既定计划，保质保量保时效完成任务，那么资金就会按部就班回笼。因此，为落实资金保障，财务职能需建立中心调度机制，寻找业务接口，协同推进计划任务完成。

建立标准化体系，缩减前期研发时间。财务职能在推进业务流程及经验数据标准化上处于中心位置，要能协助开发团队总结归纳历史项目经验，共享兄弟单位经验成果，包括规划设计方案、工程规划方案、室内设计方案等的标准设置及相应的预算造价。若能使开发建设直接运用标准化成果，进入工程建设总包单位招标采购环节，将使前期研发时间大幅缩减。

辅助报规报建，加速五证办理。土地证、规划证、工规证、施工证、预售证须按顺序办理，财务职能在内部管理规范上的协调建议，是提速出证的关键之一，一是办好开头，完成土地款、契税等土地证相关手续；二是研制实时统计分析工具，结合开发团队报规报建需求，及时反馈不同参数下的结果及影响；三是做好目标成本项下内容的超前衔接，在争取到临时施工资格提前启动工程建设时，能迅速清晰地核算成本。工程越早启动，进度就能越早达到预售状态，就可越早办理预售证，实现销售回款。

呼应营销前置，提供开盘支持。开盘节奏并非在产品达到可售状态才启动，广告活动、案场预热、推盘搭配等都与储客信息相关。储客阶段若能让客户缴纳诚意金，便意味着提高了信息稳定性，开盘去化预期也就稳定，未来资金的运用也就更明确。所以诚意金营销折扣、客户房贷银行服务、分期支付房款等财务强关联营销手段的前置设计就显得十分重要，提供客户优质的便捷通道和优惠政策就是提高储客量和稳定储客信息，进而提升去化，缩短资金回笼周期。

计划赶不上变化，业务能力过硬的团队能在好的环境里超计划完成任务，在差的环境下保质保量完成计划。因此，财务需不断深耕业务，提升能力，完备中心调度职能，协同团队在正确的时候做正确的事，保障项目资金的健康运转。

二、精准可研立信心

企业资金来源归根结底来自股东投入、债权人投入和利润，股东和债权人的资金会在产销过程中循环，并且随着企业生存环境、企业内部经营等因素扩大或缩小其规模。因此，房开项目公司可行性研究深度在很大程度上影响着股东及债权人决策，充分调研和数据支撑能增强项目可预见性，使股东及债权人更有安全感，在能获利或有助于战略布局的情况下，会提升其资金投入意愿。其中关键在如何呈现政策环境、市场客群、售价成本、产品设计、融资政策、潜在风险等等客观条件，预测生命周期内各节点的盈亏收支，研判资金规模扩大缩小的趋势，规划高效用的资金流。

预测节点间隔越短，资金链延续情况就越精细，资金保障也就更充分。比如，预测节点若按年度间隔测算，当年销售回款虽能覆盖当年工程支出，但年度内未考虑其收支先后，实际执行时则可能遇到销售回款前工程款必须支付，需要资金过桥的问题。由于未能提前预计，突击融资会使利率议价空间受限，导致资金成本增加；而申请股东追加投入也间接提高了资金占用成本，还会影响股东对项目的信心。因此，预测节点间隔越短，资金筹措就越主动，成本可控性就越强。

客观条件类别越清晰、实时度越高，资金计划与实际就越贴近。比如，预测时若只根据周边大类产品销量和售价的历史平均水平推算，实操中或因市场客户群体产品细类喜好发生偏移，使当年去化无法满足现金流平衡。若当年开发的某类户型无法按预测去化，则总体资金计划需要再结合当前市场重新研判调整，市场需求户型的资金再投入就会牵一发动全身，影响后续开发的周期和成本。所以客观条件预测时能更明细化类别、更实时化数值，资金保障力度就越强。

文章来源：《住宅与房地产》 网址: http://www.zzyfdc.cn/qikandaodu/2021/0616/2024.html

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