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发展购房贷款房地产市场复苏之路

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摘要：

发展购房贷款：房地产市场复苏之路口左令房地产失去金融支持，就活不起来，因此，中国的房地产业特别是被套牢的发展商必将盯住政府的金融政策——是放松银根还是抽紧银根?目前不能说金融控制的力度更加抽紧，应该说稍微放松了一些。但一方面，要看松动的数量，今年M2计划增长25％左右，显然低至1995年M2的29．5％；另一方面。要看松动的结构，据当前形势和“九五”安排，可以认为这种“松动”一是向农业、基础产业和有效益的企业倾斜，二是给大中型国有企业施予援手，三是适量安排政策性贷款(如安居工程)。从房地产业本身来看，松动的可能性也不大。第一，滞留在房地产领域的资金量仍然偏多。第二。商品房投资的完成额仍然不低。据中房指数系统办公室的资料，1995年1～11月份与1994年同期相比，投资完成额的增幅为27％。第三，“过热”的惯性至今还在起作用，这是房地产项目长周期的规定性。此后的两三年里，国内各主要城市商品房的“空置率”很可能会进一步上升而不是下降。第四，在住房发展上已动用了甚大财力。比如，经由公积金、旧公房的出售、安居工程等渠道进入住房领域的资金。会有近千亿元。相对于捉襟见肘的国家财政而言，有如此投入是不算低的。因此必须另辟蹊径，寻找拯救房地产市场的良方。一、发展购房贷救的可行性发展购房贷款具有广阔的市场。作为这一判断的表层理由：一是国家政策支持，二是经济规律使然。国家的政策指向十分明确，即着重发展30普通住宅。进而，通过住宅市场的形成和开拓，来促成房地产市场的健康复苏。至于经济规律，则要明确房地产业主要是一个“两头朝内”的产业。就是说，它的劳动对象和销售对象主要是国内。因此，房地产业的自我作为，其要旨在于使自己的供给结构能基本适应内需为主的需求结构。据统计，至1994年底，我国城镇居民家庭可分为贫困型、温饱型、小康型、富裕型、富豪型五类，其中温饱型年收入在0．5～1万元，占家庭总数的34％，小康型年收入在l一3万元，占家庭总数的55％，富裕型和富豪型分别占家庭总数的6％和1％。假设住宅套均面积54平方米，按1994年全国平均单方售价1194元计，住宅的套均售价应为元。这个价格相当于小康型家庭年收入(按年均2万元计)的3．22倍，相当于温饱型家庭年收入的8．60倍。对照国际通行的关于可以接受的住宅价格的经验数字(每套住宅相当于3～6年的家庭收入)，可以得出一个具有决策意义的判断：中国大陆62％的城市家庭已经完全符合要求。另外还有34％的城市家庭(温饱型)也已差距不大。时下，绝大多数人都认为。中国居民低下的收入水平是商品住宅发展的主要障碍，而这里却得出一个截然相反的判断。以下情况，可作上述推断的佐证。——于1995年9月1～9日期间，北京、上海、广州、深圳的恩格尔系数均已进入中等发达水平(0．3～0．5)，依次为0．428、0．401、0．397、0．322；家庭年收入依次为1．86万元、2。25万元、2．54万元、4．41万元(1995年12月19日<粤港信息日报>)。——北京：以亚运村北某公寓项目为例。1994年前推出的头两期销售，国外购买占6成，而国内购买部分属个人出资的只占3成；1994／95年推出的后两期销售，国内购买占8成且全属个人出资(1995年11月22日<中国信息报>)。——上海：近几年，个人购买商品房数量及其占整个市场销售量的比重，迅速回升。其相关数据：1991年为12．87万平方米、占18％，1992年为14．7万平方米、占20％。1993年为40万平方米、占26．5％，1994年为74．73万平方米、占45．1％。总起来说，这4年里的绝对量上升了4．8倍、相对量上升了2．5倍(1995年12月9日<房地产报>)。——广州：该市房地产信息中心最近完成的一份调查报告显示。凡打算购买商品房者。55％选择每平方米售价3000～5000元的，78％表示要用来自住。——深圳：自该市实施“购房入户”政策后仅4个月，在宝安、龙岗两区即售出商品房3700余套、成交10亿多元(价位在1700--3500元之间)。据深圳先科投资顾问公司调查资料，52％的人表示能承受3000～5000元的价格，85％的人希望能提供按揭(据1995年12月8日<中国证券报)和1996年2月12日<深圳商报>报导整理)。也许有人提出：京、沪、穗、深，皆为经济发达城市，缺乏代表性。其实，此观点是凭直觉而产生的偏见。客观事实是：第一，建设部房地产业司1994年统计表明，个人购买商品住宅的比重全国除西藏外的35个省市中的平均水平已达到54．66％。而且，这个比重在70％以上的6省(依次是广西78．86％、广东73．30％、陕西73．30％、江西70．96％、湖南70．81％、福建70．80％)里，属经济相对不发达的内陆省份占主体。而上述4城市中，最高的深圳也才56．71％，最低的北京仅达23．96％。第二，这4个城市居民收入虽高，但更高的房价却会削弱其有效需求。“开拓住宅贷款市场以复苏房地产市场”这一思路，应该说是切实可行的。附带指出，此判断并不等于要否定住房保障，因为它们是不属于一个层次的问题。=、关键是发展购房贷歉(一)砖头、人头的趋势分析此前的文字可以归纳成两条：第一，为治理房地产市场的萧条并推动其复苏，必须着力发展住宅市场；第二，形成并开拓以内销为主的住宅市场。那么，问题是金融支持应该侧重扩大生产还是促进消费，假如侧重扩大生产，其结果将使目前供过于求的状况日趋严重。加剧萧条。假如侧重促进消费，其结果将是逐步消化目前的过剩供给，缓解供过于求的矛盾，最终使房地产市场摆脱萧条而步入复苏。因此，在贷款组合上就该优先发展购房贷款而不是开发贷款。西方国家把这种政策取向，形象地称之为：实现从“砖头”到“人头”的转移。徐强先生曾经著文，就美、日、英、德、法等国发生的此种趋势作过描述，这里，再补充两个就近实例。一是，截止1995年末香港银行的信贷组合，私人按揭(含“居者有其屋”，占24％，商业地产贷款占20％，其比例为55：45；二是，台湾为振兴低迷楼市，于1995年末由台湾“中央银行”释出800亿新台币，计划贷给首次置业人士500亿，建筑公司300亿，其比例为63：37。(二)购房贷款的特殊效应“购房贷款”所具有的特殊效应就此归纳，有这么三条：第一，在萧条期间动员居民“解囊”。房价下滑时，风险增大使炒家纷纷退场，而作为生存必需品的住宅，自住的用家仍会源源入市。这批入市者中的绝大多数，又往往特别需要贷款支持。第二，诱31