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非住宅地产去库存压力远大于住宅
作者:网站采编关键词:
摘要：由于实体商业不景气、地方政府超前规划等多种原因，百货业态及卖场相继出现集中关店现象。专家表示，商业地产等非住宅地产库存形势比住宅更为严峻，另一方面，因为部分老政策
由于实体商业不景气、地方政府超前规划等多种原因，百货业态及卖场相继出现集中关店现象。专家表示，商业地产等非住宅地产库存形势比住宅更为严峻，另一方面，因为部分老政策没有适时更改，现有项目规划中，住宅的商业配建比例仍无法调整，可能还会继续 加库存 。
非住宅地产面临海量库存
国家统计局发布数据显示，截至2016年10月末，商品房待售面积近7亿平方米，同比增长1.3%。其中，住宅待售面积已现负增长态势，而占总库存近三成之多的办公楼及商业营业用房，其待售面积的同比增速均超过10%，严重拖了整个地产行业去库存 后腿 。
同时，近年来百货业态及卖场相继出现集中关店现象。同时，另一零售主力业态 大卖场 也陷入业绩下滑的困境。
数据显示，商业物业待售面积自2015年10月开始持续走高，多个城市均出现商业地产库存过大的情况。一份统计数据显示，2016年上半年，成都、天津、南京存销比分别高达141个月、96个月、83个月。不少二三线城市商业、办公用房的去化周期也已超过50个月。
即便是在经济发达的一线城市，商业地产产能过剩的情况也颇为严重，北上广深的商业地产存销比分别为56个月、42个月、23个月、36个月。
一些地方政府官员和开发企业普遍表示，当前商品房库存中非住宅的压力远远大于住宅。 去库存压力还是更集中在非住宅，特别是商铺、办公楼等。 一位市场研究人士说， 实体店生意不好做，即使是一些市区最繁华的地段也有KTV、咖啡店等关店现象。
类似情况在三四线城市十分普遍。 不少城市供应过剩将令商业地产市场在短期内承压。以写字楼市场为例，2016年全国17个主要城市写字楼累计空置面积将增加32%，市场严重供过于求。 有业内人士说。
电商冲击无序开发是主因
由于前期规划体量、推地节奏与市场需求的协同欠佳，加之后期交通、商业配套跟进不够及时，不少城市的新城新区商业地产普遍面临供应充沛而需求不足的困境。业内人士表示，目前商业地产行业呈现整体性困难，既有来自行业内部，如商业规划失控、地产商业项目供应量过大等原因，也有电商冲击、经济下行等外部因素。
据悉，百货业的利润增速已出现连续四年下滑，2015年则出现史上首次利润负增长。 首先是供给需求过多，如商铺投资一直处于高位，商业用地供应持续增长，其结果就是商业地产开工速度高于零售总额增长。一线城市的租金尚能保持低速增长，二线城市的租金已出现下滑趋势，而中西部的商铺相比2008年少了一半。此外，当前商业地产面对的最大压力仍是电商冲击。 一位业内人士说，同质化严重也是商业地产陷入困境的原因。 以新建区域型购物中心为例，由于商业项目相互间竞争激烈、供应量大，易造成项目同质化情况。
住建部住房专家委员会副主任、中国商业地产联盟理事长顾云昌表示，泡沫化、同质化、边缘化、过量化是当前商业地产面临的主要问题。
专家称地产规划应更科学
尽管非住宅地产高库存问题开始显现，但不少地方政府和绝大多数房地产企业依然沿用之前的开发套路，去库存手法简单粗放，高库存风险不断累积。
不少开发商反映，仍有部分老政策没有适时调整，可能还会 加库存 。不少业内人士反映，尽管商业地产已严重过剩、风险突出，但现有项目规划中，住宅的商业配建比例仍无法调整，地下车库的平均配比也仍为1:1。
也有业内人士指出，商业地产之所以看起来库存 惊人 ，与商业地产运作模式也密切相关。 住宅以个人持有为主，其库存消化周期可以以房价和交易量等指标直观地体现;而商业地产的所有者以开发商、房地产基金或金融机构为主，且以运营为主。不少商业资产是开发商自持和运营的，因此无法以是否交易统计库存量。 有业内人士说。
针对各地 非住宅 去库存压力，一些基层干部和开发企业负责人均表示，要尽快从 供给侧 入手，及时调整政策，解决商业地产过剩、供需失衡等问题，防止 风险点 进一步扩大。
顾云昌认为，政府首先应从供给端入手，要优化土地供应结构，通过供地、规划等途径控制增量。对于库存量大的城市，要暂停商业用地出让。 首先，通过合理调整项目规划，防止商业地产进一步积压。未来在城市商业布局上，宜采取核心商圈、街区商业、社区底商分层次开发，避免商业综合体、百货类项目扎堆，实现相对均衡。其次，针对商铺消化库存渠道单一、单纯依靠销售很难消化的问题，适当从税收政策入手，鼓励开发商自持。第三，促进已有的商铺、办公、车库等消化，可考虑将 房票 购房券 等有效化解住宅库存的政策扩展到商业地产上。
文章来源：《住宅与房地产》 网址: http://www.zzyfdc.cn/zonghexinwen/2020/0723/433.html