商住楼土地被法院查封，房屋的房产证能办下来

问题简述：购房者2011年底预购一套住宅商品房，房屋于2015年5月竣工并取得建设工程规划核实合格证，2019年12月完成竣工验收备案，到2020年3月6号才完成房产测绘，因土地在2019年5月被法院查封，至今未办理首次登记。购房者问，所购住宅，房产证还能办下来吗？如果不能办理，该如何维权？

一、土地被法院查封，转移登记是否可以继续办理，能不能取得不动产权证，分情况而论：

购买的商品房是否已经备案，购买的房屋是否办理了预告登记。

1、如果受理查封登记时对已售部分房屋没有提出审查建议，而是依据法律文书查封了整宗土地使用权，按照不动产登记有关规定，不能办理转移登记，也就是说是购房者拿不到不动产权证书！

原因如下：

查封，是人民法院、人民检察院、公安机关等其他有权机关做出的限制不动产权利人处分不动产的一种强制措施。

在《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》中，第二十二条规定，“国土资源、房地产管理部门对人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。”

长期以来，我国房地产登记一直遵循“房随地走，地随房走”的一体原则。即建设用地使用权转让时，该土地上的房屋等建筑物及其附属设施一并转让，反之亦然。这一原则被《物权法》和《城市房地产管理法》所法定化。

购房者2011年购买该土地上的房屋，2015年5月竣工，2015年11月通过验收取得建设工程规划核实合格证，房屋建成之日，即是取得物权之时。开发商虽然没有办理首次登记，但已经取得物权。

2019年5月，开发商因与银行借款问题，土地被法院查封。根据房地一体登记原则，此时，查封的不止是土地，及于地上建筑物、附属设施应当一并查封。购房者够买的房屋没法办理转移登记，这是关键原因之一。

再者，《物权法》第三十条、第三十一条规定，房屋合法建造即取得物权。但，如需处分则需先办理登记。开发公司至今没做首次登记 ，是不能直接给你办理转移登记，这是无法办理的原因之二。

2、如果所购买的商品房合同已经备案或已经办理预告登记

根据法发（2004）5号文第十五条“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已经办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋”的规定，登记机构协助查封时，应向查封机关提出土地和房屋一并查封的审查建议，但不应当包含已经预售的部分，否则会给预购商品房权利人的权利带来一定的损害。

在受理查封登记时登记机构为什么要提出审查建议，是因为虽然此时整宗建设用地使用权仍然在开发企业名下，但在办理预售商品房预告登记时，预告登记簿记载的土地使用权人已记载为“全体业主”，此时预告登记权利人（也就是购房者）理应享有对应建设用地使用权的债权请求权，应予充分保护。

因此，购房者能否取得不动产权证，关键在于购房者是否办理了预告登记，在于登记机构在办理查封登记时是如何操作。

二、遇到这样的情况该如何维权？

针对这一问题，购房者只能提起诉讼，请求法院变更查封范围，即只能查封属于开发企业一定份额的建设用地使用权，对于已经预售的商品房对应的部分份额的建设用地使用权不应查封。待开发企业办理完首次登记（查封期间不影响开发企业办理首次登记），再预售商品房的预告登记转为本登记时，才不因开发企业债务原因导致整宗建设用地使用权被查封，而影响预购商品房权利人办理不动产登记转移登记。

购房者只有向法院提起诉讼，登记机构根据法院生效的法律文书，才能继续办理转移登记，购房者才能取得不动产权证。