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蔡云：住宅开发天花板到达顶点，加强商业地产
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摘要：来源： 凤凰网奇点商业 地产远见，重启的世界。2020博鳌房地产论坛今天上午正式开幕。中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长蔡云参加主题讨论环节。 01 多元化发展成
来源： 凤凰网奇点商业
地产远见，重启的世界。2020博鳌房地产论坛今天上午正式开幕。中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长蔡云参加主题讨论环节。
01 多元化发展成为必然
住宅地产的未来有多久？蔡云认为，房地产行业高速发展的20年，以住宅为主的开发是房地产开发的主旋律，随着市场的快速发展和宏观调控的进一步深入，住宅只是房地产开发其中一个单元，或者是一个单项。
未来房地产开发什么情况呢？未来对于房地产开发，蔡云表示，第一，未来的预期是更加理性；第二，随着新型城镇化的发展，有着农民进城的刚需和城市居民改善性的刚需，住宅市场还是存在的；第三，户口有条件、透明的放开，住宅市场将进一步扩容，但同时天花板已经达到顶点，不能固守住宅开发。
接下来开发企业怎么做？蔡云进一步表示，以居住为主题的延伸服务会大行其道，商业、文化、旅游、物业管理等多元化业务将发展，住宅市场要精耕细作，未来市场是存量的市场。
02 加强商业地产的运营能力
以购物中心为例来定义商业地产，今年上半年，所谓“商业地产”可以说被“黑天鹅”事件搞得比“黑天鹅”还惨，很多商业购物中心收益率极低不说，而且颗粒无收。
蔡云表示，商业地产有极强的专业性，尤其是资产的“投融管退”运营能力，靠开发贷维持商业运营基本不可能，况且招商能力、管理能力和对商业地产的把控能力是非常差的，这就是商业地产的现状。
面对这个现状，未来商业地产怎么样发展？蔡云认为，第一，要加强体验性的消费，做运营性的消费，让它们贴近老百姓。从供给侧改革，拿一些新的产品，摒弃以前老百货的模式运营。第二，着重加强商业地产运营能力，开发企业和老百货人做商业，收益率很难达到最基本的水平。亚洲的REITs平均收益率是5%左右，我们购物中心或者是底层商业哪些能够达到？
“通过高科技、供给侧改革，去把老百姓吸引到购物中心里来，购物中心不再是单一的购物中心，而是一个城市会客厅。在这样的情况下，开发企业从房地产开发商到运营商的转变，房地产资本和资产的互融互通打造转型升级，这样会促进行业的发展。”蔡云补充道。
此外，关于商业地产的转型问题，蔡云指出：术业有专攻，速成的商业地产人才无法有效的供应市场。以商业举例，百货已经不再是市场主流，购物中心从招商到运营都要使用专业团队。当商业开发回报已不足资本期望时，商业地产的转型成为必然，可以依靠资产的运营来撬动重资产的增值收益，实现短期收益和长期的价值增长。
文章来源：《住宅与房地产》 网址: http://www.zzyfdc.cn/zonghexinwen/2020/0813/673.html