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观点直击 | 越秀地产多元增储 林昭远：住宅+配建
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摘要：观点地产网 今年的中期业绩，越秀地产没有像以往一样抢先进行，而是与其他房企“扎堆”在8月最后一星期。 \r\r 8月24日，越秀地产发布中期业绩，期内实现营业收入约为人民币237.
观点地产网 今年的中期业绩，越秀地产没有像以往一样抢先进行，而是与其他房企“扎堆”在8月最后一星期。
\r\r8月24日，越秀地产发布中期业绩，期内实现营业收入约为人民币237.1亿元，同比上升8.8%；毛利约为人民币66.4亿元，同比上升1.5%；毛利率约为28%，同比下降2个百分点；核心净利润约为人民币19.9亿元，同比上升8.5%；上半年平均借贷年利率为4.71%，同比下降5个基点。
\r\r销售方面，2020年上半年，越秀地产录得累计合同销售金额约为375.6亿元，同比上升1.8%，完成全年合同销售目标802亿元的46.8%。
\r\r在基本应对疫情带来的影响之后，对于全年销售802亿元的销售目标，林昭远称目标维持不变。“从管理层团队角度自然希望能够突破，但总体而言能够完成这个目标是有信心的。”
\r\r从大湾区到华东
\r\r对于一向稳健的越秀来说，稍有些数据下滑都会引起关注。
\r\r就毛利水平看，上半年越秀地产录得毛利率为28%，同比下降2个百分点。对此，投资者关系部总经理姜永进在业绩上解释称，其指标变化主要是由于上半年度入账区域结构发生了较大的调整，其中大湾区占比下降较大，华东地区的占比大幅上升。
\r\r但其表示，这一毛利率水平还是在公司规划的25%-30%的目标区间内。
\r\r“过去行业确实是保持30%多的毛利率，但目前30%多的毛利率在行业里一个暴利的水平，未来还是会回归正常的、稳定的趋势。”董事长林昭远继而说道，按照越秀自己合理的盈利水平角度，未来保持在25%上下的毛利率是合理的水平。
\r\r虽毛利率水平的波动尚处于正常范围内波动，但借此也可观察到越秀地产在区域布局上的一些改变。
\r\r观点地产新媒体查阅财报获悉，在提到的入账区域结构方面，上半年，在入账销售方面大湾区贡献占比38%，华东贡献占比54%，而2019年度这两个数据则是84%及11%。
\r\r从上半年的合同销售结构来看，在约376亿元的销售中，大湾区约占59.6%，华东地区约占27.2%，2019年度则分别占比58.5%及23.4%。其中，华东地区首次实现合同销售规模突破百亿元，同比上升9.4%。
\r\r再从拿地情况上，上半年新增的五宗地块，也有三宗投向了苏州、杭州这些华东区域，华东地区合计新增总建筑面积25.46万平方米。
\r\r看起来，这家过去几年常被诟病全国化扩张步伐有些缓慢的房企，似乎有意扩大湾区以外的步伐。林昭远也称，之所以华东区域入账比例上涨导致毛利率下降，则是因项目而异，总体而言从片区角度华东也是发展比较好的区域，毛利率水平并不低。
\r\r不过，布局的扩张与改变对一家稳健房企来说，或许不是一个一蹴而就的过程。不管从土储还是未入账销售来看，大湾区仍是未来很长一段时间，这家企业最为核心的重仓之地。
\r\r数据显示，截至上半年，越秀地产总土地储备为2363万平方米，其中大湾区占比持续提升近3个百分点至54%；华中、华东、北方分别占比19%、13%、12%。
\r\r业绩会还披露，上半年越秀未入账销售额在955亿元左右，其中大湾区仍占比63%。会上管理层也称，未来大湾区销售入账比例还是会保持在60%以上的水平。
\r\r目前，越秀地产更愿意以“1 4”定位自己的全国化战略布局，即除深耕大湾区以外，继续拓展华东地区、中部地区、北方地区和西部地区。
\r\r另有投资者向观点地产新媒体表示，未来越秀在大湾区会坚持50%-60%左右的占比，但同时也会把重点的华东区域提高至20%-30%的土储占比水平。
\r\r住宅 配建将成为主流拿地方式
\r\r在面粉越来越贵的市况下，多元增储是越秀地产应对土储与贵地之间的方式。
\r\r“轨交 物业”成为这家房企过去一年来的关键词。从成果来看，在去年2019年成功收购的三个轨交项目品秀星图、品秀星樾、品秀星瀚，均已转化为销售反映在越秀的财报中。
\r\r业绩显示，品秀系列项目合共实现合同销售50.5亿元，按此计算仅三个项目便占总销售的13%。
\r\r同时，与广州地铁之间的合作还在继续惠及越秀地产。今年5月份，凭借与广州地铁战略关系的利益，越秀地产与母公司广州越秀集团订立两份期权契约，已落实取得可收购两个轨交项目水西项目和镇龙项目51%权益的权利，预计总代价56.4亿元。
\r\r业绩会上，姜永进进而称，两个项目计划于今年第四季度行使收购期权并完成项目收购，且可产生约200亿元的可售货值。若收购完成后，越秀地产轨交项目的土地储备总建筑面积将增加至419万平方米，占其目前总土地储备的17.7%。
文章来源：《住宅与房地产》 网址: http://www.zzyfdc.cn/zonghexinwen/2020/0825/743.html