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房屋开竣工剪刀差收窄 或拖累房地产投资增速
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摘要：时代周报记者 谢中秀 发自北京 从全国数据来看，房屋新开工面积与房屋竣工面积的同比增速已经连续31个月出现“剪刀差”。 11月14日，国家统计局数据显示，1-10月，全国房屋新开工
时代周报记者 谢中秀 发自北京
从全国数据来看，房屋新开工面积与房屋竣工面积的同比增速已经连续31个月出现“剪刀差”。
11月14日，国家统计局数据显示，1-10月，全国房屋新开工面积万平方米，增长10.0%，房屋竣工面积万平方米，下降5.5%。开工和竣工同比增速之间的“剪刀差”为15.5个百分点，较1-9月收窄1.7个百分点。
时代周报记者注意到，受竣工增速下滑影响，自2017年4月以来，房地产开工和竣工面积同比增速“剪刀差”持续扩大，竣工增速不及新开工增速。这一情况在2018年11月达到近三年峰值。2018年1-11月，全国房屋新开工面积万平方米，增长16.8%，房屋竣工面积万平方米，下降12.3%。开工和竣工“剪刀差”为29.1个百分点。此后，该“剪刀差”有所收窄。
“预计明年竣工面积将持续企稳回升，而新开工面积则将受楼市销量影响，继续下行。在此基础上，新开工和竣工的‘剪刀差’将继续收窄。” 中泰证券研究所宏观首席分析师梁中华对时代周报记者表示。
梁中华还认为，对房地产开发投资额贡献最大的是施工带来的建筑工程投资，如果未来竣工面积进一步增长，但新开工面积无法跟上，会导致施工面积明显减少，从而影响整体房地产开发投资下行。
但其中也有变动因素。“今年以来，施工增速‘逆势而起’，停工面积加速复工是核心因素。受此影响，明年施工增速走稳的概率很大，将持续带动建筑工程投资稳健增长，对地产投资和GDP产生直接影响。”中信明明团队判断。
“剪刀差”逐步收窄
“新开工增速放缓、竣工降幅收窄是近期房地产开发投资开工和竣工‘剪刀差’收窄的主要原因。”梁中华分析指出。
从国家统计局近三年数据来看，全国房屋新开工面积同比增速走势可分四段:2016年11月至2017年6月，全国房屋新开工面积同比增速平稳上升;2017年7月至2018年2月小幅下降，2018年2月达到近三年最低值，同比增长2.9%;2018年2─12月进入快速增长阶段，最高跃升至同比增长17.2%(2018年1月);目前正在缓慢平稳运行阶段，同比涨幅保持在10%左右。
“新开工面积和销售情况关联密切。”梁中华表示。合硕机构首席分析师郭毅也持此种观点:“今年以来，全国商品房销售持续处于同比负增长状态，受此影响，房企也会放缓开工，以降低成本投入。”
数据显示，2016年2月至2017年2月，全国商品房销售呈现高速增长状态，同比增幅达20%以上，其中最高达36.5%(2016年4月)。但今年以来，全国商品房销售降速明显，进入同比负增长轨道，直到2019年10月，受房企“降价求量”影响，才勉强呈现年内首个同比正增长:为同比增长0.1%。
与销售相对应，房企拿地及新开工均呈现负增长或增速放缓态势。
在竣工侧，受期房交付压力等因素影响，全国房屋竣工面积同比增速的降势有所收窄。数据显示，截至2017年10月，全国房屋竣工面积同比增速还保持了正增长，最高曾达到同比增长15.8%(2017年2月)。但2017年11月始，全国房屋竣工面积同比增速开始持续22个月的负增长，最低至-12.7%(2019年6月)。直到2019年7月，降幅才缓慢收窄。
究其背后原因，“快周转”是竣工失速的核心因素之一。
“‘快周转’让开发周期变长，而非字面理解的‘快 ’”。梁中华指出，“快周转”的模式为房企压缩开工时间，以尽早进入预售，拿到回款并进行下一步拿地、开工，但预售完成之后，房企会拉长开发周期、拖延施工，以缓解企业资金压力，利好企业现金流。
但随着交付周期的到来，竣工开始边际回升。“竣工的回升与行业开发节点有关。临近年底，多数项目的交付周期到来，会促使房企加速竣工备案。另外，房地产一般开发周期为两到三年，前期开工的项目也即将进入交付阶段，带来竣工提升。”郭毅表示。
或拖累房地产开发投资增速
今年1-10月份全国房地产开发投资亿元，同比增长10.3%，比1-9月份回落0.2个百分点，仍处放缓轨道。
“9月房地产开发投资短暂企稳，主要受房企‘降价走量’带来的销售上涨影响，10月同样有此因素支撑，但未能对冲开发投资下行。” 诸葛找房数据研究中心国仕英对时代周报记者表示，预计未来，销售全年保持平稳或较去年小幅增长。
但在对房地产开发投资额占比更重的建筑工程和土地购置费用方面，则出现不同势头。
根据国家统计局数据，2019年1-10月，全国房地产开发投资额.45亿元，按构成分，其中建筑工程投资额.31亿元，占整体房地产开发投资额比重为56.2%;安装工程5550.83亿元，占比为5.1%;设备工器具购置投资额为1437.55亿元，占比为1.3%;土地购置费用为.90亿元，占比为32.5%。
文章来源：《住宅与房地产》 网址: http://www.zzyfdc.cn/zonghexinwen/2020/0912/844.html