史无前例！房产商遭“降维打击”？新规下，房

降维打击，是一个网络流行语，指的是，采取各种方式或者措施，让目标就所处的空间维度降低，一旦不能适应或者无法在这样的低纬度空间中生存，结局是遭到淘汰，甚至消亡。

用在当下的楼市，是再贴切不过了，先来看一组数据。

疫情之后，楼市快速恢复，根据统计部门公开的数据显示，70个大中型代表城市中，有59个城市新房价格环比上涨，在销售数据方面，全国新建商品房销售面积约9.85亿平米，比2019年同期降3%，销售额约9.69万亿元，同比增长1.6%。1-8月份的房地产开发投资额约8.85万亿元，同比增加4.6%。

总体看，这些数据说明，楼市取得当前的成绩是非常不容易的。比如说在2月份的时候，整体房价数据还在下跌，到3月份全国售楼处陆续开门，此后连续上涨或持平直到现在，市场处于一个恢复上升趋势。

售楼处关闭了1个多月，销售额只比去年同期低3个点，重要的是销售额已经回正，所以，有专家预测，全年新建商品房销售额大概率超过去年的近16万亿元数据，冲刺17万亿元。当然，还有显示房产商信心的数据—房地产开发投资额，同样也同比增加了4.6个百分点。

这些数据确实靓丽，但不能忽视与其对应的一面。

就70个新房价格变动的城市数量看，6月份上涨城市数量为61个，是恢复以来的最高值，7月降到59个，8月份虽然上涨城市数量还是59个，但下跌城市数量从7月份的6个增加到9个，所以，从近3个月看，市场已出现降温迹象。正如58安居客张波院长所说，从8月份看，全国市场热度下降已有所体现。

就投资方面看，目前4.6%的增速，离2019年1-12月份的9.9%，还有较大差距，信息显示，国内贷款、利用外资增速较1-7月份收窄，意味着房企融资环境收紧。

还有一个是销售额，表面上看，金额上确实回正了，而且正如一些专家所言，后面还剩4个月时间，不排除超出去年再创新高，对此，我们或许不用怀疑。但这些销售量取得的背后，是开发商们加大推盘力度，加大促销力度换来的，这也是在新规下，房产商们不得不做出的正确选择。

新规下，房产商遭“降维打击”。

在楼市恢复过程中，一些城市的楼市出现了过热情况，相关部门已经召集对应城市和开发商进行“座谈”，其中大多城市已出台收紧调控政策，据不完全统计，仅在7-8月份，就有15座城市端出稳楼市政策。从整体上看，力度虽然相对稳健，8-9月份市场也没有出现明显转向，但我们看到了一种态度：适可而止，这就是界限，不能再继续热下去了！

如果说，前面出台的楼市政策仅是地方上的“一城一策”落实，那么，国家层面的要求就更具针对性，有开发商甚至表示，房产商遭“降维打击”了，需要打起十二分精神。

据有关媒体报道，住建部和央行发布了一项新规，要求对房企融资“立规矩”，规则清晰明确，其实就是要房企降杠杆，进一步压缩房企融资空间，这就是“3道红线”，从内容看，这是史无前例的：

1.剔除预收款后的资产负债率大于70%；2.净负债率大于100%；3.现金短债比小于1倍。

有机构做了相关统计，按照这个标准的话，起码有8成房产商都触及3条红线，不过是1条、2条还是3条的区别，房产商们降低负债势在必行。

按照以往想法，不就是再融资、再发债吗？其实，这条路也已经堵死，依靠“借新还旧”的做法已经行不通，根据新规要求，要看它整体负债情况，你借钱越多，负债却没有减少，显然还是不符合监管标准。据大公国际的研报显示，融资政策的边际收紧，将抑制房企的拿地意愿，降低房企盲目扩张动力，回归到理性、健康的发展道路上来。

不仅如此，对房产商来说，还有两个“坏消息”。

一是销售指标差距大。据财联社数据统计，在今年上半年TOP30房企中，平均完成率才40.4%，有12家完成率不足4成，3家不足3.5成，其中完成率最低的远洋，1300亿的指标仅完成了32.2%。这还是头部房企的业绩，如果放大到整个市场就更为明显。据研究机构发布的《观点指数·2020中国房地产行业发展白皮书》中可以看到，上半年有近9成的房企未完成指标。

二是库存进一步累积。易居房地产研究院在9月21日发布的《全国百城住宅库存报告》中提到，截至到2020年8月底，百城商品房库存量达到4.84亿平米，同比增长7.5%，“三四线城市去化压力最大”，比如清远库存面积同比翻倍，让人意外的是，100个城市中，一线、二线、三四线城市新房库存量同比分别增长了11.7、11.8和2.1个百分点，一二线竟比三四线城市的库存增速高。如果非要找一个原因的话，那就是前者比后者的价格高得多，购买力透支。

文章来源：《住宅与房地产》 网址: http://www.zzyfdc.cn/zonghexinwen/2020/0924/924.html

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