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不良资产证券化之住宅类房地产抵押物回收评估
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内容摘要:
近期，在商业银行面临不良贷款余额和不良贷款率“双升”的背景下，重启的银行不良资产证券化产品，有利于拓宽银行处置不良资产的渠道，加速盘活银行不良资产，支持实体经济发展。不良资产证券化产品的信用水平受资产池质量影响很大，而资产池质量与其回收率高度相关，资产池回收主要来源于抵质押物、借款人和保证人，通常情况下，抵质押物处置变现可以为资产池提供相对可靠的回收来源。中债资信在搭建不良贷款回收评估方法的基础上，通过研究积累及项目梳理、总结，细化各类押品回收分析，充实不良贷款回收研究体系。
本文所探讨的住宅类抵押房产回收价值，是基于借款人未能清偿债务，作为债权人的银行通过处置抵押资产，使其在未来较短时间内快速变现且债权人能够收回的价值，不同于正常市场情境下房产估值。
在分析抵押住宅的回收问题时，我们首先判断抵押有效性，然后依据不同的回收方案对抵押住宅进行估值和回收时间分析，并结合不同回收方案下影响住宅资产变现的主要因素，判断其可能的回收金额和回收时间。实务中，多数抵押住宅通过司法诉讼的途径实现回收，其中，回收价值的判断基于所选取的基准单价，考虑必要的价格修正和变现过程中影响因素的调整，估算可能的回收价值;回收时间的判断主要取决于评估时所处的诉讼节点，结合变现过程中影响因素的调整，倒推可能的变现时间。
影响抵押住宅回收价值和回收时间的因素主要包括以下几个方面:一是影响回收价值和回收时间的因素，如附租赁权影响、他行首封、区域经济景区度、区域司法环境等、房产涉及纠纷、抵质押住宅所有权人涉及刑事诉讼案件、“房地分离”抵押、房产尚未腾空等;二是侧重影响回收价值的因素，如处置税费、需扣除优先受偿的情况等。
一、住宅类房地产抵押回收主要评估思路
本文所探讨的住宅类抵押房产回收价值，是基于借款人未能清偿债务，作为债权人的银行通过处置抵押资产，使其在未来较短时间内快速变现且债权人能够收回的价值，不同于正常市场情境下住宅类房产的估值。
在分析抵押住宅的回收问题时，我们首先判断抵押有效性，然后依据不同的回收方案对抵押住宅进行估值和回收时间分析，并结合不同回收方案下影响住宅资产变现的主要因素，判断其可能的回收金额和回收时间。
在借款人已经违约的情境下，对于债权人来说，抵押的住宅主要通过以下几种途径实现价值回收:
(1)与抵押人协议以抵押住宅折价或者拍卖、变卖抵押物清偿借款人的银行贷款。
(2)协议不成的，通常情况下，作为债权人的银行通过法律诉讼的方式申请强制执行抵押资产。
(3)少数情况下，抵押权人会同意债权人(银行)通过非诉的方式处置抵押资产，或者在住宅类房产所有权人为企业(借款人)的情况下，借款人可能通过引入第三方进行资产收购的方式，借款人住宅类房产可能与其他资产一并作价转让给收购方，此时住宅类房产价值取决于收购协议安排。
实务中，多数抵押住宅通过司法诉讼的途径实现价值回收，故本文着重分析在司法诉讼情境下，抵押住宅价值回收思路及考虑因素。
二、抵押住宅有效性评价
我们认为有效的住宅抵押应至少符合以下几方面特征:
一是抵押人应具备相应的民事权利能力和民事行为能力。
二是抵押房产符合法律规定，且权属清晰。
以下房产不得抵押:1、权属有争议的房地产;2、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;3、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;4、已依法公告列入拆迁范围的房地产;5、被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;6、依法不得抵押的其他房地产。
权属清晰是指抵押人对抵押房产具有合法、完整、无纠纷的所有权和充分的处置权，比如违建房屋抵押无效，部分产权的房产如经济适用住房、职工以标准价购买的公有住宅等在处置时会受到一定限制，可能存在共有产权的一方处置房产而其他共有人不同意等情况。
对于建成的住宅房产抵押，遵循“房随地走、地随房走、房地一体”的原则，即房子和其所占用的土地只抵押其一，另外资产视同一并抵押，但如果存在抵押的土地权证面积大于建筑物占用土地面积，应同时办理土地抵押登记和房产抵押登记。对于抵押的在建住宅，应为合法建设且办理抵押登记手续，对于建设用地使用权抵押的，地上新增建筑物不属于抵押财产，处置时需土地和建筑物一并处置，但土地的抵押权人对新增建筑物的变现价值无优先受偿权，如为划拨用地抵押需经县级以上政府土管部门批准。
文章来源：《住宅与房地产》 网址: http://www.zzyfdc.cn/zonghexinwen/2020/1015/1040.html