北京房产律师徐宪杰：浅谈房屋所有权确认纠纷

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摘要：在物权纠纷的案由体系中，房屋所有权确认纠纷较为特殊，作为物权所有权的一种，房屋所有权容易与其他案由纠纷相混淆。 根据我国物权法第十七条规定的精神，房屋所有权的公示方

在物权纠纷的案由体系中，房屋所有权确认纠纷较为特殊，作为物权所有权的一种，房屋所有权容易与其他案由纠纷相混淆。

根据我国物权法第十七条规定的精神，房屋所有权的公示方式为登记。而生活中，由于一些地方政策或者办理贷款等多种现实原因，房屋登记的所有人往往不是房屋的实际所有人，但因登记所有人家庭纠纷或者其他原因，比如离婚要处理房屋，会侵害实际所有人的权益，登记所有人又不能单方面将房过户，所以实际所有人会提出一个房屋所有权确认之诉，确认其房屋所有权。

在现实中，因房屋所有权确认纠纷主要有以下五种类型，即：情形复杂的农村房屋所有权确认纠纷、商品房的所有权确认纠纷、主体特定政策性强的房改房所有权确认纠纷、经济适用房的所有权确认纠纷以及权属不明确的安置房所有权确认纠纷。

而针对五大类型中的房屋所有权确认纠纷的现实情况，我们律师在承办案件中需着重注意的主要相关证据有以下几点：

01诉讼主体资格的证据

自然人身份证、户口薄、居住证等；

法人营业执照副本、工商登记信息；

02事实证据

涉案房屋出资、继承、析产、受赠等相关证据。

围绕涉案房屋，在进行房屋所有权确认纠纷相关证据的准备时，首先明确涉案房屋的性质属于出资、继承、析产、受赠等哪种具体类型，根据相关类型再着手准备相关证据。其中可提供的证据主要包括购房转账明细、付款收据、出资协议书、顶名购房协议、录音录像、相关的证人证言、公证书、单位证明等。

涉案房屋使用、管理、收益等的证明；

根据物权取得、占有、使用、收益、处分的原则出发搜集相关的证据，主要包括装修、水、电、物业费的实际支付，租金的收取、房屋家具的购买等。

其它有关政策文件、裁判文书、判例等，对相关类型房屋的确认纠纷处理也可以起到比较积极的的作用。

提供相关的证据之后，律师需要有一个比较直观明确的处理思路，针对委托人的相关权益进行前期的准备。根据以上房屋所有权确认纠纷的五大类型，其相对应的处理思路主要为以下几个方面：

01农村房屋的所有权确认纠纷处理思路：

从集体土地使用权的取得、房屋的建设审批手续以及建房出资情况等方面予以着手。基于农村房屋的特殊性，决定了律师对农村房屋的所有权确认资格问题要优先考虑。

在纠纷处理的具体过程中要综合考虑当时各方面因素并结合日常综合判定，包括涉案当事人年龄、身体状况、综合经济能力等因素，综合考虑关于某个事实和行为是否符合常理是较为重要的。房屋所有权确认纠纷的根本还是在于对事实情况的还原过程，因此势必要考虑这一点。

重视家庭间的书面协议约定等书面证据。分家析产协议以及一些其他协议等书面协议和约定能非常真实地体现当事人的真实意愿，着重考虑有利于更好地还原事实真相。

如有认为在翻建房屋过程中有出资行为，可通过债权关系另行主张；

02商品房的所有权确认纠纷处理思路：

首先一定要做到还原基础的法律事实，重视细节。

律师要重点查明出资的法律关系是属于借款关系还是委托出资关系等，探究当事人的真实意思，重视取证。

03房改房的所有权确认纠纷处理思路：

抓主要矛盾，不论是职工解除劳动关系后要求对房改过程中的住房要求确权，还是因职工离婚或继承要求分割房产，其主要问题是房屋的权属问题，确定纠纷房屋的产权，明确产权的转移时间以及相关款项的支付时间，是正确解决纠纷的前提。

房改房是基于劳动关系和职工住房福利而产生的，办理纠纷的实际过程中要侧重保护职工权益。

依据房改政策，不明确的根据民法原理来处理和解决。

04经济适用房的所有权确认纠纷处理思路

经济适用房大多会涉及到顶名购房，在实践过程中合理确定案由，应属于合同纠纷还是房屋的所有权确认纠纷，并根据案由掌握好地方规定以及相关的意见纪要等，综合运用。

05安置房的所有权确认纠纷处理思路：

对于常见的拆迁政策，原房屋的产权人即为被拆迁人，也为被安置房屋的所有权人，而与其共同居住的人或者在同一户籍的其他人为被安置人口。按通常的拆迁政策，被安置人口仅享有对拆迁安置房的居住使用权，而不享有所有权。

文章来源：《住宅与房地产》 网址: http://www.zzyfdc.cn/zonghexinwen/2020/1017/1064.html

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