借名买房，房子归谁?看江苏高院的观点!_住宅与房地产杂志社投稿_期刊论文发表|版面费|电话|编辑部|论文发表

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借名买房，房子归谁?看江苏高院的观点!

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《民事指导与参考》第70辑刊登了由江苏省高级人民法院民一庭撰写的《商品房买卖合同案件审判疑难问题研究》-《商品房买卖合同司法解释》实施十五年回顾与展望一文。在此篇文章中，江苏省高级人民法院民一庭对部分实践中争议较大的问题，涉及合同效力、履行、解除等，进行了分析，提出了民一庭的倾向性意见，对于借名买房的问题，江苏高院作出如下解答:

实践中购房出资人主张登记在权利人名下的房产是其出资购买，只是出于种种原因导致其借用权利人名义进行房屋产权登记，请求法院确认房产归其所有或请求判令权利人将房产过户至其名下。登记权利人抗辩认为，购房款虽由购房出资人支付，但双方之间为借贷关系，不存在借名房屋买卖关系，请求驳回诉讼请求。此类纠纷主要表现为以下几种情况:

(1)具备保障性住房、拆迁安置房等申购资格的人因多种原因不愿意购房，将申购指标有偿或无偿转让给不具备申购资格的亲朋好友，所购房屋的权属仍然登记在转让人名下，在具备过户条件时，实际出资人要求过户，但因房价上涨，房屋升值空间较大，转让人不愿意继续履行双方私下的约定，主张双方之间属于借贷关系;

(2)购房人出于隐或转移财产的目的，将房产登记在亲朋好友名下;

(3)在房地产新政调控背景下，购房人为规避国家限购、限贷政策，借用亲朋好友的名义购房。

就初始举证责任而言，不应由登记产权人负担，购房出资人要否定登记产权人的权利，需要证明双方之间对房屋产权的归属已有约定，登记产权人仅被“借名”等事实。在没有直接证据证明双方之间是借名登记时，应当参照前述虚构房屋买卖套贷还款中对房屋买卖关系的认定因素进行综合判断，不能仅根据单一因素而推翻登记产权人的物权。如果购房出资人仅举证其对房屋的购买存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记事实时，原则上应驳回其诉讼请求。对于双方之间的借贷关系，对其释明变更诉讼清求，或告知另案处理。

如果购房出资人能够证明双方存在借名登记事实而非借贷关系的，此时如何处理?对此存在两种观点:一种观点认为，根据《最尚人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条规定:当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。第二种观点认为，借名行为系债权契约，不能直接发生物权效力，只能要求过户履行，不能直接确权。

我们同意第二种观点，物权法第十七条规定了不动产登记簿登记的效力，系维护物权的公示原则，不能通过双方私下的协议来抵销物权法的该项原则，仅应认可借名的债权效力，不能直接确认权利归属。

隆安律师事务所吴取彬律师特别提示:江苏高院民一庭的解答未涉及因被限购而借名买房的法律问题，当由于规避限购政策而借名买房，即便有借名买房的协议，由于该协议可能因规避国家调控政策而导致合同无效!