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民法典首提“居住权”或将重大改变房产价值
作者:网站采编关键词:
摘要：最新出台的民法典，大多人的聚焦热点在于“30天离婚冷静期”，其实除了这一点，《物权法》部分的修改最应当引起很多人的重视。民法典于2021年1月1日正式施行，其提出的“居住权
最新出台的民法典，大多人的聚焦热点在于“30天离婚冷静期”，其实除了这一点，《物权法》部分的修改最应当引起很多人的重视。民法典于2021年1月1日正式施行，其提出的“居住权”将深刻的改变房产价值和未来楼市的走向，并影响到每个人的切身利益和生活。
所谓居住权，是一个物权。居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足居住需要。
所谓物权，是民事主题在法律规定的范围内，直接支配特定的物而享受其利益，并得排除他人干涉的权利。
而居住权作为物权的一种，是登记在房管局的权利。一旦登记了，就能对抗所有人。不管这套房屋怎么转让、抵押、拍卖，都不影响居住权人居住、使用这套房屋。
根据新规，居住权无偿设立，自登记时设立，不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。
只要设立了“居住权”，即使没有房产证，也可以合法居住。
业主即便事后获得不动产证、拿到所有权，也无法改变“居住权”已经存在的现实，没有权利赶走居住权人。
至于居住权的期限，自行设立，可以是一年两年，也可是终生。
居住权的设立，将会对未来房产价值和社会生活产生巨大影响。
首先最重要的是房产交易安全。过去房产交易，只需要看是否存在抵押、是否存在租赁。未来房产交易，必须考虑到居住权的存在，这是房产交易最不容忽视的变量。
被设置居住权的房子没有商业价值，人家买这套房屋，不能居住，不能出租，等于使用价值为0，等于没有流通价值。只有等到居住权到期或居住权人死亡或居住权消灭后，房屋才恢复价值。所以买房前一定要进行调查，不仅调查是否有长期租赁合同，也要看看是否设置了居住权。
一旦房屋的居住权在房管局登记了，就算成立，没有登记则不成立。买房一定要查册，看房屋有没有被设置了居住权。因为，新房东也不能赶走居住权人。
而对于社会成员关系上，老人一旦给保姆或亲戚设立“居住权”，老人去世后，即便房子为子女所继承，保姆或亲戚仍享有居住权。
如果“居住权”是终生的，保姆或亲戚可以住到自己去世为止，子女即便拿到了不动产证，也没有权利将其赶出，也不得再次用于出租。
而对于男女婚姻关系中牵涉的住房问题，居住权出现提供了一种新的解决方案：给另一方居住权，而不用让出所有权。这种方案不牵涉到房产证加名，婚姻中的一方可以不出钱买房还房贷，另一方也可以保障对方的居住权，但是房子产权和对方无关。
现实状态下，像债务人恶意利用“居住权”对抗债权人的合法权益；居住权与所有权分离，那么新设居住权的房子，其入学权益、落户权益归谁所有等事关“居住权”问题的细节和落地，则需要进一步的法律和政策配套。
文章整理自青岛房侠客
文章来源：《住宅与房地产》 网址: http://www.zzyfdc.cn/zonghexinwen/2021/0311/1430.html
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