- · 《住宅与房地产(中 )》栏[06/28]
- · 《住宅与房地产(中 )》投[06/28]
- · 《住宅与房地产(中 )》征[06/28]
- · 《住宅与房地产(中 )》刊[06/28]
一、稿件要求： 1、稿件内容应该是与某一计算机类具体产品紧密相关的新闻评论、购买体验、性能详析等文章。要求稿件论点中立，论述详实，能够对读者的购买起到指导作用。文章体裁不限，字数不限。 2、稿件建议采用纯文本格式(*.txt)。如果是文本文件，请注明插图位置。插图应清晰可辨，可保存为*.jpg、*.gif格式。如使用word等编辑的文本，建议不要将图片直接嵌在word文件中，而将插图另存，并注明插图位置。 3、如果用电子邮件投稿，最好压缩后发送。 4、请使用中文的标点符号。例如句号为。而不是.。 5、来稿请注明作者署名(真实姓名、笔名)、详细地址、邮编、联系电话、E-mail地址等，以便联系。 6、我们保留对稿件的增删权。 7、我们对有一稿多投、剽窃或抄袭行为者，将保留追究由此引起的法律、经济责任的权利。 二、投稿方式： 1、 请使用电子邮件方式投递稿件。 2、 编译的稿件，请注明出处并附带原文。 3、 请按稿件内容投递到相关编辑信箱 三、稿件著作权： 1、 投稿人保证其向我方所投之作品是其本人或与他人合作创作之成果，或对所投作品拥有合法的著作权，无第三人对其作品提出可成立之权利主张。 2、 投稿人保证向我方所投之稿件，尚未在任何媒体上发表。 3、 投稿人保证其作品不含有违反宪法、法律及损害社会公共利益之内容。 4、 投稿人向我方所投之作品不得同时向第三方投送，即不允许一稿多投。若投稿人有违反该款约定的行为，则我方有权不向投稿人支付报酬。但我方在收到投稿人所投作品10日内未作出采用通知的除外。 5、 投稿人授予我方享有作品专有使用权的方式包括但不限于：通过网络向公众传播、复制、摘编、表演、播放、展览、发行、摄制电影、电视、录像制品、录制录音制品、制作数字化制品、改编、翻译、注释、编辑，以及出版、许可其他媒体、网站及单位转载、摘编、播放、录制、翻译、注释、编辑、改编、摄制。 6、 投稿人委托我方声明，未经我方许可，任何网站、媒体、组织不得转载、摘编其作品。
房地产融资分化：利率上升、进度变慢和倒逼提
作者:网站采编关键词:
摘要：来源： 经济观察报 截至3月10日，房地产国内信用债累计发行2324亿元，比上一年同期多出六成，比2019年同期增加四成以上。 在一家房企融资部门任职的苏勇亲身感受却是，无论是一般
来源： 经济观察报
截至3月10日，房地产国内信用债累计发行2324亿元，比上一年同期多出六成，比2019年同期增加四成以上。
在一家房企融资部门任职的苏勇亲身感受却是，无论是一般公司债，还是中票，对于一部分房企而言，发行难度越来越大了，成本与2020年相比均有差距，甚至3月的成本较1月也有小幅抬升。
但是另一部分房企在发债上并没有感受到明显变化，少数企业的2021年融资成本甚至还在持续下降中。支撑房企融资的条件系数中，销售规模在其中的分量下降了，大房企不一定能拿到钱，小房企也不一定融不到资。
一位证券机构分析人士有类似判断，虽然一段时间来，资金层面相对宽松，但2021年以来，发债成本普遍有所上升；同时，房企融资分化也日渐明显，这种分化不仅仅体现在利率上，同时也体现在能不能融到钱、能融到多少钱上。
好的基本面、强大的信用背书以及具备竞争性的管理和产品，越来越成为房企的核心优势，体现在融资上，部分房企逐渐消失在信用债市场中，而部分房企的发债优势得到强化。
发债之困
一直以来，加杠杆和规模扩张是房地产行业的重要动作，但2019年以来，随着房地产融资不断收紧，尤其是2020年四季度以来，部分房企发行债券等待的时间越来越长了，融资难度越来越大了。
上述证券机构分析人士告诉经济观察报，一家中等规模的房企，过年几年里，虽然偿债风险一直伴随左右，但也一直可以通过借新还旧、暂停拿地和加大销售回款力度等措施来换取降杠杆空间。
不过，2020年下半年以来，这家公司申请发行的几笔债券，至今没有得到反馈。彼时，这家公司到期债务规模较大，加上一部分进入回售期的债券，面临着较大的偿债压力。
由于发债的希望变得渺茫，过去的一年中，这家公司不得不通过降价卖房等方式累计兑付了超过400亿元的债券。虽然短期负债下降了，但风险并未消除，“今年他们又申请两笔债券，不过一直没有被受理。”该证券分析人士透露。
在2021年的房地产信用债市场，与这家公司面临同样遭遇的房企并不在少数。另一家千亿房企年内到期债券大约在60亿元左右，年初就申请30亿元公司债，但截稿前，仍没有实质进展。
一家浙江涉房企业，近一年需要回售和兑付的国内信用债总额超过70亿元，但一笔2亿元的债券等待了两个月，依然没有答案，导致其部分存量债券成交价一度跌去了三成。
与这些今年才开始发债受限的房企相比，还有部分中小房企很早之前就消失在信用债市场。一家200亿元规模房企的人士告诉经济观察报，从2019年起，他所在的公司就没有再发行过信用债，“我们对外的说法是主动降杠杆，实际上就是拿不到了”。
实际上，2021年以来，房地产信用债发行规模并不小。根据同花顺（）统计，截至3月10日，2021年累计发行规模达到2324亿元，比2019年、2020年同期分别增加45%和63%。
但从发债主体来看，地方国企发债量占总额六成左右，如果剔除类城投公司发债额度，房地产企业的发债规模刚刚突破千亿，其中央企和国企控股房企的发行量占比接近七成，民营房企发债规模为340亿元左右。
2020年同期，剔除类城投后的房地产信用债发行规模是809亿元，其中央企和国企背景的房企占比在54%左右，2019年同期这一比例是52%左右。
利率区间缩小
3月10日，金地集团（）完成发行一笔15亿元3年期的中期票据，票面利率为3.96%。在房地产中期票据市场，这一利率处于中低水平，与金地集团2020年发行中票3.05%-3.93%的利率区间相比，有小幅度上升。
正式发行前，这笔中票YY定价利率区间是3.9%-4.1%，最后确定利率相对较低。今年1月，金地集团发行一期中票利率是3.88%，两相比较，也有少许上升。
其实，不只金地集团，与2020年相比，2021年房地产国内信用债的最低利率有所上升。以中票和公司债为例，去年华润置地和万科发行利率一度低至2.5%左右，但今年的最低值始终未能突破3%下限。
信用债利率最低值上升了，但最高值却下降了。
同样以中票和公司债为例，2020年广州方圆地产发行的公司债利率一度达到10%，万通和华宇地产的公司债利率在8.5%左右。2019年8.5%以上利率的公司债和中票同样不在少数。
但2021年至今，除了1月鑫苑发行的公司债利率达到8.35%，其他信用债利率均在8%以下。与往年相比，房地产信用债的利率虽然有小幅上升，但利率区间缩小了。
2021年以来，保利发展先后发行了5笔债券，利率普遍在3.45%-3.98%；2020年其发债利率区间是3%-4.75%；同期，万科公司债利率区间从2.56%-4.11%逐步缩小至3.38%-3.98%。
文章来源：《住宅与房地产》 网址: http://www.zzyfdc.cn/zonghexinwen/2021/0312/1444.html