国博馆还没开建地产开发先打头炮 谁将拿下首张

昆明不少临公园景观的区域都是地产开发的热点区域，如翠湖、滇池、世博园、海埂甚至稍远一些的野鸭湖和果林湖，而黑龙潭、植物园所在的茨坝片区地产开发却沉寂了多年，随着国家植物博物馆落地，片区路网建设开启，全新的国博板块逐渐显露出轮廓。在国博馆正式动工之前，片区土地出让已开始启动。

茨坝村上架111亩商住混合用地

昨日，盘龙区茨坝街道上架茨坝村111亩商住混合用地，率先打响了国博板块开发“头炮”。而根据盘龙区今年供地计划，除茨坝村外，昆机片区一期土地今年也将完成出让。加上其他城改项目，这个以国家植物博物馆为核心的新板块，便会成为昆明楼市的重要一极。

茨坝村位于沣源路与龙泉路交汇处，国博板块西南角，该城改项目已在2019年确定俊发集团为一级开发主体。此次首批上架地块为111亩商住混合用地，交易起价约4.99亿元，起始楼面价约1686元/平米，起始土地单价约449.67万元/亩。

单看地价，对比同样是俊发作为一级开发主体的龙泉路右营村城改项目（龙泉俊园）和中建去年7月斩获的北部山水新城宅地来说，“便宜”了不少。

茨坝村与右营村、北部山水新城地价对比

从图中可以看到，同为龙泉路的城改项目，右营村宅地成交楼面价已经到3176元/平，而片区东侧北部山水新城三环外的宅地（向山的岛）成交楼面价也已经到了8478元/平米，均比茨坝村地块高出不少，但这可能并不是该地块的最终价格。

首先是土地性质不同，茨坝村首批地块为商住混合用地，同宗地块中除住宅外，还有一部分用作如零售商业、批发市场、餐饮、旅馆、商务金融或娱乐等商业用途。

还有一个关键因素在于，城改地块一般伴随着不小的配建要求，如回迁安置房、市政道路、社区公建和配套设施等诸多要求，而该部分内容目前还未获公布，但从如此低的价格来推测，实际成本不会很低。

国博片区区位示意

根据资料，2018年国家植物博物馆选址落定茨坝，规划场馆核心区面积约540亩。同时，以国博馆为核心，又将整个黑龙潭、茨坝片区都纳进辐射半径内，辐射范围可拓至亩。

但是，国博片区实际可开发面积大约仅占到总辐射范围的五分之一。因为面积庞大的片内林立着如农大、农科院、林科院、中科院昆明植物研究所等一大批科研院校，同时还有黑龙潭公园、植物园两个公园，如此多的设施占走大部分空间。

于是剩余可开发区域中体量稍大的仅有龙泉路沿线花渔沟、昆机片区、重机厂片区、茨坝以及蒜村、落索坡村等几个旧厂和城中村，这也为片区今后开发将会以城改切入奠定了基调，也就是说房企们想要获得片区入场券，多半需要采取参与城改的方式。

据悉，目前除茨坝村确定由俊发为一级开发主体外，昆机片区城改已确定由融创操刀，落索坡村也于日前确定拆迁单位，国博板块刚刚诞生，但剩余上车机会已不多了。