房产过户时“天降”8万税费，谁买单？

花钱买房，喜气洋洋过户去，一盆冷水浇下来！购房人小林原本以为过户只要交 3 万元税费，直到房产过户当天，他才得知还要 " 多交 "8 万多元税费。

这笔 " 从天而降 " 的税费，谁来承担？ 近日，海沧法院审理了这样一起二手房买卖纠纷，让我们来看看，法官是怎么判的。

遭遇

买房过户当天 " 天降 "8 万税费

原来，购房人小林于数年前通过房产中介看中了一套公寓，并以 100 万元价格向原房东 A 公司购买了该公寓。当时，经房产中介了解，该公寓交易税费大约为 3 万元。小林算了算，觉得 3 万元税费可以接受。于是，他大笔一挥，签下写有 " 交易所涉及税费全部由买方承担 " 的房屋买卖合同。

小林依约付款后，双方准备办理过户。

谁也没想到，办理过户当日，A 公司方才告知，其作为一般纳税人，出售房产需额外缴纳销售额 10% 的增值税。

当时，本要喜提公寓的小林惨招 " 当头一棒 "。他当即表示，这笔多出来的税费自己并不知情，仅同意支付 3 万元现场交易税费。

双方协商后决定，交易继续，税费问题通过诉讼方式解决。当天，小林支付含预缴增值税在内的 3 万余元税费。第二天，小林取得房产证。

不久，A 公司向税务机关申报纳税，补缴房屋买卖产生的增值税及附加税 8 万余元，并将小林告上法庭，要求其承担该笔税费。

争议

" 冒 " 出来的税费应由谁来买单

令人奇怪的是，小林在过户当天已经交过税费了，A 公司后续自行申报并缴纳的又是什么税？

原来，根据税收规定，企业产权人销售不动产需缴纳增值税，该笔税在过户阶段需先行预缴，完成后可进行权属转移登记，后续再申报实缴部分，完成后交易对应的纳税义务履行完毕。也就是说，小林与 A 公司缴纳的实际上是同一笔税款，只是缴纳时间节点、对应效果上有所不同。

该增值税是合同中的 " 交易所涉及税费 " 吗？ 法官提醒说，从性质上看，该增值税产生于企业产权人销售不动产的应税行为，属于 " 交易所涉及税费 "。不能将 " 房屋交易环节 " 理解为 " 房屋权属转移登记环节 "，这是限缩交易环节范围的不合理缩小解释。

可是，A 公司缴纳增值税时房屋已经过户了，房屋交易已经结束了呀。这种情况，这笔 " 天降 " 税费要按照合同所写由小林全部承担吗？如果这样，那小林也太 " 惨 " 了吧。

判决

双方均有责任各担一半税款

对此，法官认为，本案争议因双方合同约定不明产生，且双方对此均负有责任。

一方面，A 公司在合同签订前未如实告知其一般纳税人身份及因此将产生的增值税率问题，隐瞒影响交易实质利益的非公开信息，有违诚信原则。

另一方面，小林对影响交易价格的重要信息未充分调查、具体计算、详细磋商，仅根据中介居间经验就签订自担风险条款，未尽到谨慎注意义务。

根据公平原则，民事主体从事民事活动应合理确定各方权利义务。因此，法院一审判决认定：双方就合同约定不明部分责任各半，对应税款承担各半。

一审判决后，小林不服又提起上诉。最终，二审法院判决维持一审原判。目前，该案判决已经生效。

法官提醒

先精确计算再谨慎交易

纳税人身份如何认定？税款怎么计算？增值税缴纳程序是怎样的？

由于案件涉及较多专业税务问题，海沧法院向当地税务机关发出《调查征询函》，并向税务机关指派的工作人员当面征询，以便更好地辅助查清事实、明晰责任、准确裁判。

据了解，纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人，二者适用的计税方法不同，应税行为产生的增值税金额亦不相同。企业的纳税人主体身份属于非公开信息。

一般纳税人当期的应纳税额 = 销项税额 - 进项税额，适用税率为 10%。计税方法明确具体，可以与其他经营行为产生的应税数额相互独立、区分。

销售不动产在办理产权转移申请的同时，按照 5% 的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，到期再向机构所在地主管国税机关申报纳税。

法官提醒说，房屋买卖中涉及许多税费问题，大家一定要详细了解、精确计算后再谨慎交易。当碰到疑难问题时，可以向税务机关咨询或请专业机构解答，千万不要盲目自信后掉进买房的 " 坑 " 里。