高层住宅今后将沦为贫民窟？新政出台，买房逻

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摘要：过去十年，可以说绝大多数人买房惯用的逻辑都是“买房要买高”。 而且不管一栋楼有多少层，顶楼之下的4个楼层的销售单价往往是最高的。研究中心在2014年开展的“房地产市场消费

过去十年，可以说绝大多数人买房惯用的逻辑都是“买房要买高”。而且不管一栋楼有多少层，顶楼之下的4个楼层的销售单价往往是最高的。研究中心在2014年开展的“房地产市场消费者购买行为分析”报告显示，近6成购房者之所以喜欢购买高层住宅中的高楼层，主要是被高楼层的四大优势所吸引：通风佳、采光好、视野大、无蚊虫。

然而，最近几年随着“两个重要信号”的释放，很多人的购房逻辑逐渐从“买房要买高”转变成了“买房要买多”。

第一个信号是：近年来有一种观点特别盛行，“一二十年后，有些高层住宅的价值会越来越低，尤其是三四线城市和大城市非核心地区的高层住宅，很大概率会沦为'贫民窟'”。提出这种观点的并非泛泛之辈，而是多位业界位高权重的大咖专家，其中就包括北大光华管理学院教授朱国钟、东北财经大学经济研究中心主任周天勇、中国城市规划设计研究院原院长李晓江教授等；

第二个信号是：2020年4月以来，住建部、发改委等部门已经三次发布文件，对城市中的高层建筑高度进行严格限制，比如2020年4月27日的文件中就明确提出“各地新建100米以上建筑应当充分论证、集中布局，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配”的要求。再比如2021年5月25日，住建部等15个部门再次印发了《关于加强县城绿色低碳建设的意见》文件，其中明确对未来县城的“民用建筑建设高度”提出了4大要求：1、县城新建住宅以6层为主，占比应不低于70%；2、鼓励新建多层住宅安装电梯；3、县城新建住宅最高不超过18层。确需建设18层以上居住建筑的，应进行“严格充分论证”等流程；4、加强50米以上公共建筑消防安全管理，耐火等级、防火间距、平面设计等要符合消防强制标准。

事实上，根据“购房者购房偏好报告”数据，最近两年，有越来越多的人从高层搬到了多层：二套房购房者中，有近45.8%的购房者是从高楼层搬到多层，其中尤以之前居住在30层以上的业主，搬到6-18层的居多。

住高层是什么感觉？为什么这两个“重要信号”的出现，会对很多人的购房行为产生重要影响？首先，对于绝大多数买房自住的刚需来说，购房首付款都是东拼西凑而来，所以他们考虑得比较长远，尤其是当专家“未来高层可能沦为贫民窟”的观点一出，直接就劝退了一部分高层住宅的意向客户；其次，住建部、发改委等部门已经三提“限高令”，这意味着未来对住宅限高开始动真格了。明眼人都看得出来，未来高层住宅，尤其是动辄四五十层的超高层住宅，已经被“打入冷宫”了。试问“没有未来”的房子，谁还愿意傻傻去接盘呢？

如果，你认为近年来越来越多的人从高层搬到多层仅仅是受上述“两个重要信号”的影响，那就大错特错了。东北财经大学经济研究中心主任周天勇说出了其中的原因：未来，几十层的高层住宅将会大幅度贬值，小高层、洋房、联排、双拼和一户建等住宅将会大幅度升值，这几类住宅未来会越来越吃香。

有机构针对全国30个重点城市置换群体的喜好进行了调查，结果显示，有超8成的高层住户在置换新房时，都选择了较上一次更低的楼层，而且绝大多数之前在三四十层居住的置换购房者第二次购房时都选择了多层和小高层，总楼层不超过15层。这份调查的结果无疑向我们揭露了一个现实：超高层住宅，正在逐渐被购房者所“抛弃”。

如果你正在为选择高层住宅还是多层而发愁，不妨先好好看看高层居住体验的劣势：

硬伤一、冬冷夏热，风大，蚊虫、噪音一样都不少；硬伤二、高层对电梯依赖太大，每天等电梯浪费了太多时间；硬伤三、安全隐患大，起火后火势蔓延快，救援难度极大；硬伤四、公摊面积大，得房率低，物业费、取暖费等一分不少。

尤其是最后一点，高层住宅公摊面积大，除买房时需要缴纳高昂的不必要的契税和维修基金外，未来的几十年，购房者都不得不为公摊面积对应的物业费、供暖费，未来还有可能出台房产税、空置税买单。这些钱每个业主花得心里都不舒服，因为明知不合理，也不得不坦然接受。相比之下，很多低层住宅，公摊只有百分之十几，就会为购房者节省很多不必要的额外开支。

文章来源：《住宅与房地产》 网址: http://www.zzyfdc.cn/zonghexinwen/2021/1215/2508.html

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