房屋产权纠纷案例:借名买房--女强人母亲恨铁不

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摘要：“借名买房”案件中，实际产权人如果主张该房屋系“借名买房”，产权实际归其所有，则必须对双方存在“借名买房”的合意，以及购房款为其出资的事实，承担证明责任。否则该出

“借名买房”案件中，实际产权人如果主张该房屋系“借名买房”，产权实际归其所有，则必须对双方存在“借名买房”的合意，以及购房款为其出资的事实，承担证明责任。否则该出资行为也只能认定为代名义产权人支付购房款，而不能据此主张房屋产权。

基本案情:

王女士是一位事业型女强人，1990年代大学毕业后在上海奋斗，落户上海，是一家公司的高管。2003年，王女士与丈夫商议在上海浦东新区陆家嘴购置一处价值约500万元的豪宅(以下简称“该房屋”)。因丈夫户口在江苏，且当时上海户籍全额购房有优惠，王女士一家遂商定由儿子小王(上海户籍)代持父亲的份额。最终王女士全款买下该房屋，产权由王女士和儿子小王按份共有，各持50%份额。因购买该房屋时，儿子小王还未成年，由其法定代理人代为签署购房合同。待儿子小王成年后，父子俩签订了《代持房产协议》(以下简称“该协议”)，双方确认:因乙方小王并未就该房屋支付任何价款，亦未承担任何费用，乙方小王过去、现在、将来对该房屋均不享有任何实质物权和债权权益，甲方王女士丈夫在协议签署前后均持续享有该房屋的实质产权。若因该协议引起争议，都将由王女士代为诉讼。另外该协议还约定，乙方无权因代持而向甲方索取任何形式的报酬、佣金或利益。

2013年08月，留学归来的儿子小王与同学小陈结婚。婚后小王吃喝玩乐，不务正业。后经父母引导经商走正路，但是生意做得一般。父母眼看数亿资产的家族事业后继乏力，寝食难安。为了稳定儿子的婚姻，督促儿子奋斗，2015年05月，王女士与儿子小王签署了一份针对该房屋的《欠条》:小王请求添加妻子小陈的名字到房产上，如果添加成功，愿意在五年内独立购房并承担贷款;如到期没有购房，愿以任何方式向王女士支付该房屋届时市场价格50%的折价房款。后王女士协助儿子小王、儿媳小陈办理了不动产变更登记手续，将该房屋产权人变为王女士、小王、小陈，三人按份共有，其中王女士占50%的产权份额、小王占25%的产权份额、小陈占25%的产权份额。

然而，《欠条》签署了五年，儿子小王都没有购房，依旧居住在该房屋之中，悠哉乐哉，既没有另外购买房产的想法和行动，也没有偿还王女士房款的意思。王女士怒其不争，恨铁不成钢，多次要求儿子支付房款或者退出公司股份，均遭儿子拒绝，王女士遂委托我所周宇龙律师和周紫薇律师代理本案，起诉小王，化解矛盾。

办案经过及结果:

两位承办律师仔细研究案件具体情况，认真整理相关证据材料，于2021年09月将小王起诉至上海市徐汇区人民法院，要求小王向王女士支付该房屋目前市场价格50%的折价款以及相应利息。经评估，原价500万元的房屋现如今已涨至4000万元以上。

由于该案件情况比较特殊，两位律师十分理解王女士作为一个母亲望子成龙的心情，在案件办理过程中耐心沟通、劝导，努力维护双方的亲情关系。小王也醍醐灌顶，言辞恳切，称自己现在做生意资金周转压力大，如果一次性付款给母亲，则生意难以为继，希望母亲能够给予一至二年的宽限期。在法官、律师等人的多方努力下，案件最终调解成功。双方约定小王于两年内支付给王女士1250万元，另支付利息125万元。若小王未按期付款，则应以1250万元为基数，按照年利率10%向王女士支付自2023年2月11日起至全部欠款清偿之日止的逾期利息。该调解结果的达成，让小王了有还债压力，同时给了小王奋斗的动力，也让王女士看到了儿子积极向上的希望。案件的成功调解离不开两位承办律师的专业勤奋和人文关怀，也体现了法律温情的一面。

律师点评:

本案是一个典型且复杂的“欠款”纠纷案件，其中涉及“借名买房”的房屋买卖合同关系，还涉及儿媳加名的赠予合同关系或者房屋买卖合同关系。实践中“借名买房”存在很大法律风险。房屋作为不动产，以物权登记为准。在“借名买房”的情况下，房地产交易中心登记的对外公示的房产所有权人是“名义产权人”，而实际出资人则是“实际产权人”。如果名义产权人未经实际产权人的同意将该房屋擅自出售，且买家是以正常价格购买的，实际产权人则无法要求取消交易。

如果确实需要采取“借名”方式购买房产的话，那么实际产权人要和名义产权人签好协议，以书面方式确定该房屋的实际出资人和权利人。同时实际产权人在购房时应当从自己的账户支付房价款，并保留好付款单据。日后如发生纠纷，实际购房者可以凭书面证据以司法手段来保护自己的权利。

文章来源：《住宅与房地产》 网址: http://www.zzyfdc.cn/zonghexinwen/2022/0224/2668.html

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